房地產(chǎn)營銷策劃流程介紹

2021-06-12 策劃書

　　第一階段初步考察

　　與項目方初步接洽，對項目進(jìn)行初步考察，掌握基本情況和信息，對項目的可操作性做出初步結(jié)論。具體工作：

　　一、對項目方提供基本材料包括項目位置、規(guī)劃紅線圖、項目相關(guān)的法律手續(xù)文件、項目周邊環(huán)境、項目所在區(qū)域的市政規(guī)劃、發(fā)展商、投資商背景實力、項目的發(fā)展意向等初步進(jìn)行了解，確定初步印象；

　　二、根據(jù)項目的狀況、開發(fā)進(jìn)度，初步擬定考察內(nèi)容、范圍；

　　三、根據(jù)項目的具體情況和擬定的考察計劃，立即成立專案項目組赴實地進(jìn)行初期市場調(diào)研；

　　四、分析項目本身是否具有可操作性。

　　初步調(diào)查是確定項目發(fā)展方向的前期定位問題和研究范圍，作為未來正式調(diào)查基礎(chǔ)。重點針對項目所在的城市功能定位、城市特色、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市旅游業(yè)、歷史、現(xiàn)狀、土地資源、開發(fā)商、管理方的情況以及對區(qū)域房地產(chǎn)市場的初步了解。

　　五、提出項目操作的總體思路。

　　第二階段簽署工作協(xié)議

　　確定項目操作的總體思路后，則與項目方洽談合作事宜，簽定《項目顧問服務(wù)合同》或《銷售代理合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內(nèi)容、時間、權(quán)利、義務(wù)，付費標(biāo)準(zhǔn)與付款方式等。

　　第三階段實地調(diào)研

　　根據(jù)初步考察的結(jié)果，制定詳細(xì)的正式市場調(diào)查計劃，組成市調(diào)小組和策劃專家組。市調(diào)小組開赴項目所在地做正式市場調(diào)查。主要工作內(nèi)容：

　　一、市場環(huán)境調(diào)查分析

　　城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)特點、旅游特色、城市人口、旅游季節(jié)、年均旅游人口數(shù)量、城市消費水平、政治法律環(huán)境、房地產(chǎn)、酒店業(yè)和旅游業(yè)的.詳細(xì)考察；

　　二、區(qū)域條件調(diào)查分析

　　項目所在地段土地資源、旅游資源的獨特優(yōu)勢與劣勢；

　　三、同類產(chǎn)品競爭勢態(tài)調(diào)查分析

　　市場、需求狀況，價格現(xiàn)狀和趨勢、產(chǎn)品類型及市場缺位與空擋、競爭對手的情況及銷售渠道的調(diào)查；

　　四、項目情況調(diào)查分析

　　土地資源優(yōu)劣情況、地塊地形、地貌狀態(tài)、工程進(jìn)度、資金投放計劃與進(jìn)度、建筑建設(shè)規(guī)劃與實施現(xiàn)狀；

　　五、項目定位

　　根據(jù)深入的市場研究分析后，明確項目的形象定位、產(chǎn)品定位、價格定位等，為項目開發(fā)提供切實可行的依據(jù)。

　　六、營銷策劃

　　蓄水造勢、開盤引暴市場等的具體操作手法、廣告媒體的投放時機(jī)、廣告特色與效果把控、市場營銷方式的采用情況、營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況、項目及企業(yè)品牌的發(fā)展戰(zhàn)略等；

　　七、人員培訓(xùn)

　　為發(fā)展商的營銷人員進(jìn)行全方位的專業(yè)培訓(xùn)；

　　八、銷售執(zhí)行

　　全程監(jiān)控項目銷售的執(zhí)行情況，并適時作出相應(yīng)的策略調(diào)整；

　　第四階段由專家對項目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計提出指導(dǎo)性建議

　　對項目的整體發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)內(nèi)容、開發(fā)模式、鎖定的目標(biāo)消費群、市場形象、項目主題、項目規(guī)劃、園林規(guī)劃、戶型結(jié)構(gòu)與面積、項目的市場價格、室內(nèi)布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)功能、物業(yè)管理等各個方面提出具體意見。

　　第五階段撰寫各類報告

　　根據(jù)不同客戶的需求，提供不同的戰(zhàn)略報告，必須提供的核心報告為市場調(diào)查報告和項目定位報告。對市場調(diào)查所得的原始的和次級資料、信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，出具市場調(diào)查報告，并據(jù)此撰寫項目定位報告（含項目設(shè)計指導(dǎo)思想、產(chǎn)品組合設(shè)計和運營模式）等。將方案報告提交給項目方進(jìn)行討論，并根據(jù)其意見進(jìn)行修改。

　　第六階段召開方案論證會召開合作雙方負(fù)責(zé)人及有關(guān)專家的論證會，對提交的方案報告進(jìn)行研討、論證與審核。由策劃組人員根據(jù)討論結(jié)果對方案做進(jìn)一步的完善與改進(jìn)。

　　第七階段完善策劃、建設(shè)期內(nèi)跟進(jìn)服務(wù)，促使項目成功（策劃的執(zhí)行）

　　側(cè)重策劃方案的操作，根據(jù)銷售前的各項推廣策劃工作內(nèi)容要求配合發(fā)展商組織相關(guān)的專業(yè)公司進(jìn)行專業(yè)分工合作，并根據(jù)項目的發(fā)展戰(zhàn)略和原則，針對具體問題提供策略性建議。

　　第八階段整合各種社會資源，為項目及企業(yè)搭建操作平臺

　　注：根據(jù)不同項目的實際情況，具體工作內(nèi)容、時間等按照需要進(jìn)行調(diào)整。

　　一、市場環(huán)境調(diào)查分析

　　城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)特點、旅游特色、城市人口、旅游季節(jié)、年均旅游人口數(shù)量、城市消費水平、政治法律環(huán)境、房地產(chǎn)、酒店業(yè)和旅游業(yè)的詳細(xì)考察；

　　二、區(qū)域條件調(diào)查分析

　　項目所在地段土地資源、旅游資源的獨特優(yōu)勢與劣勢；

　　三、同類產(chǎn)品競爭勢態(tài)調(diào)查分析

　　市場供給、需求狀況，價格現(xiàn)狀和趨勢、產(chǎn)品類型及市場缺位與空擋、競爭對手的情況及銷售渠道的調(diào)查；

　　四、項目情況調(diào)查分析

　　土地資源優(yōu)劣情況、地塊地形、地貌狀態(tài)、工程進(jìn)度、資金投放計劃與進(jìn)度、建筑建設(shè)規(guī)劃與實施現(xiàn)狀；

　　五、項目定位

　　根據(jù)深入的市場研究分析后，明確項目的形象定位、產(chǎn)品定位、價格定位等，為項目開發(fā)提供切實可行的依據(jù)。

　　六、營銷策劃

　　七、人員培訓(xùn)

　　為發(fā)展商的營銷人員進(jìn)行全方位的專業(yè)培訓(xùn)；

　　八、銷售執(zhí)行

　　全程監(jiān)控項目銷售的執(zhí)行情況，并適時作出相應(yīng)的策略調(diào)整；

　　第四階段由專家對項目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計提出指導(dǎo)性建議對項目的整體發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)內(nèi)容、開發(fā)模式、鎖定的目標(biāo)消費群、市場形象、項目主題、項目規(guī)劃、園林規(guī)劃、戶型結(jié)構(gòu)與面積、項目的市場價格、室內(nèi)布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)功能、物業(yè)管理等各個方面提出具體意見。

　　第五階段撰寫各類報告

　　第六階段召開方案論證會

　　召開合作雙方負(fù)責(zé)人及有關(guān)專家的論證會，對提交的方案報告進(jìn)行研討、論證與審核。由策劃組人員根據(jù)討論結(jié)果對方案做進(jìn)一步的完善與改進(jìn)。

　　第七階段完善策劃、建設(shè)期內(nèi)跟進(jìn)服務(wù)，促使項目成功（策劃的執(zhí)行）

　　第八階段整合各種社會資源，為項目及企業(yè)搭建操作平臺

　　注：根據(jù)不同項目的實際情況，具體工作內(nèi)容、時間等按照需要進(jìn)行調(diào)整。