1境外房地產(chǎn)稅制概況
1．1日本的房地產(chǎn)稅
日本對(duì)土地所課征的稅種有地價(jià)稅、特別土地所有稅，對(duì)土地、房屋合并征稅的有固定資產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅和城市規(guī)劃稅。其中，地價(jià)稅屬國(guó)稅，固定資產(chǎn)稅屬都道府縣稅，特別土地所有稅、不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅和城市規(guī)劃稅屬市町村稅。
�。�1）地價(jià)稅。地價(jià)稅的納稅人為擁有日本國(guó)內(nèi)土地及租地權(quán)的個(gè)人與法人。課稅對(duì)象為個(gè)人與法人所擁有的土地及土地權(quán)力。稅法規(guī)定，每個(gè)納稅人每年對(duì)其1月1日所有的土地承擔(dān)納稅義務(wù)，地價(jià)稅的計(jì)稅依據(jù)為土地的評(píng)估金額，稅率為比例稅率，現(xiàn)行稅率為0．15％。地價(jià)稅還按金額和面積比例設(shè)定的兩種起征點(diǎn)，即定額起征點(diǎn)和面積比例起征點(diǎn)。
�。�2）特別土地所有稅。特別土地所有稅設(shè)置了較高的起征點(diǎn)，只對(duì)較大規(guī)模的土地所有者課稅。課稅對(duì)象為土地的所有和購(gòu)置行為，計(jì)稅依據(jù)為土地的購(gòu)置價(jià)。特別土地所有稅實(shí)行固定稅率，土地所有的稅率是1．4％，土地購(gòu)置的稅率是3％。為避免重復(fù)征稅，在計(jì)算特別土地所有稅時(shí)，要扣除與其性質(zhì)相近的其他稅種的納稅額。具體來講就是：對(duì)土地所有者課征特別土地所有稅時(shí)，扣除同年固定資產(chǎn)稅的納稅額；對(duì)土地購(gòu)置者課征特別土地所有稅時(shí)，扣除該土地購(gòu)置時(shí)已繳納的不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅額。
�。�3）固定資產(chǎn)稅。固定資產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人或法人所有的固定資產(chǎn)課稅，包括土地、房屋和折舊資產(chǎn)。其計(jì)稅依據(jù)為各市町村《固定資產(chǎn)登記冊(cè)》中所列示的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，該評(píng)估價(jià)值原則上用時(shí)價(jià)（即當(dāng)?shù)赝谫I賣價(jià)格）來計(jì)算固定資產(chǎn)的價(jià)值。評(píng)估價(jià)值每三年重估一次，納稅人對(duì)評(píng)估價(jià)值有異議的可以向固定資產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)提出申訴。住宅用地計(jì)稅依據(jù)實(shí)行按評(píng)估價(jià)值扣除一定比例的制度。固定資產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)稅率為1．4％，限制稅率為2．1％，超過1．7％時(shí)自治省有權(quán)下調(diào)。固定資產(chǎn)稅對(duì)土地、房屋和折舊資產(chǎn)分別設(shè)置了起征點(diǎn)，對(duì)新建住宅可以適當(dāng)減免。
�。�4）不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅。不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅對(duì)購(gòu)置和改擴(kuò)建土地、房屋的個(gè)人和法人課稅，其計(jì)稅依據(jù)為固定資產(chǎn)課稅臺(tái)賬所記載的評(píng)估價(jià)值，而且符合一定條件時(shí)可以從計(jì)稅依據(jù)中扣除一定金額。不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅實(shí)行比例稅率，標(biāo)準(zhǔn)稅率為4％，住宅購(gòu)置為3％，對(duì)土地，新建、擴(kuò)建的房屋以及其他房屋也分別規(guī)定了起征點(diǎn)。
�。�5）城市規(guī)劃稅。城市規(guī)劃稅的納稅人、計(jì)稅依據(jù)、繳納方法等與固定資產(chǎn)稅相同，通常與固定資產(chǎn)稅一并征收。不同之處在于：城市規(guī)劃稅不對(duì)折舊資產(chǎn)課稅；對(duì)住宅用地的計(jì)稅依據(jù)所設(shè)置的扣除比例也不同于固定資產(chǎn)稅；稅率上規(guī)定了0．3％的限制稅率；對(duì)新建住宅不進(jìn)行稅額減免。
1．2加拿大的房產(chǎn)稅制度
加拿大對(duì)土地、房屋的所有者課征房地產(chǎn)稅，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占用者征收營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)稅。各省對(duì)房地產(chǎn)稅的征收方式、稅基、估價(jià)、稅率及稅收優(yōu)惠都作了規(guī)定。房地產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)稅的稅基由兩個(gè)部分組成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不動(dòng)產(chǎn)。稅基由政府評(píng)估，政府估價(jià)一般采用市場(chǎng)評(píng)估法。為了降低評(píng)估誤差，各省都成立了專門的集中評(píng)估機(jī)構(gòu)，并制定出評(píng)估手冊(cè)來指導(dǎo)評(píng)估師的工作。同時(shí)，絕大多數(shù)省都通過立法來保證評(píng)估師調(diào)查和取得必要信息的權(quán)力，當(dāng)事人必須配合評(píng)估師的工作。各省稅率主要依據(jù)各個(gè)地方政府的.收支情況確定，全國(guó)甚至全省都沒有統(tǒng)一的稅率。加拿大房地產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠與美國(guó)類似，主要依據(jù)房地產(chǎn)的用途和所有者確定減免。
1．3香港的房產(chǎn)稅制度
在香港，房產(chǎn)稅又稱為物業(yè)稅。香港物業(yè)稅對(duì)土地及建筑物的所有者和占用者均課稅，主要是對(duì)業(yè)主來自物業(yè)的租金收入征稅，沒有租金收入則不需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅的稅率為15％左右，業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報(bào)在綜合報(bào)稅表中，接受稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)稅，再根據(jù)評(píng)稅通知書列明的時(shí)間和稅額繳納稅款。香港物業(yè)稅的免稅項(xiàng)目主要有：由業(yè)主支付的差餉（即物業(yè)管理費(fèi)）；來自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內(nèi)無法收��；作為支付修理費(fèi)及其它開支費(fèi)用20％的免稅額，該扣除額與實(shí)際開支數(shù)目大小無關(guān)，統(tǒng)一按20％扣除。
2國(guó)外關(guān)于房產(chǎn)稅的做法對(duì)我國(guó)的啟示
從國(guó)外房產(chǎn)稅的概況及其比較可以看到，房產(chǎn)稅是一個(gè)地方稅種，由地方政府負(fù)責(zé)征收管理，它對(duì)土地、房產(chǎn)及其他建筑物的保有環(huán)節(jié)征稅，按房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的一定比例計(jì)算應(yīng)納稅額，由納稅人申報(bào)納稅。國(guó)外房產(chǎn)稅的做法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制有以下啟示：
2．1合理確定房產(chǎn)稅稅制要素
�。�1）納稅人。由于我國(guó)土地歸國(guó)家所有，房產(chǎn)稅的納稅人可以設(shè)定為擁有建筑物所有權(quán)及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。
（2）征稅范圍。建議將房產(chǎn)稅的征收范圍擴(kuò)大到城市非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)。同時(shí)，借鑒日本的做法，通過設(shè)置一個(gè)足夠高的起征點(diǎn)，使城鄉(xiāng)中低收入者不用負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅。
�。�3）計(jì)稅依據(jù)。遵循國(guó)際慣例，房產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。這里的市場(chǎng)價(jià)值即經(jīng)過評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的評(píng)估價(jià)值。評(píng)估價(jià)值可以依據(jù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、重置價(jià)值或租金價(jià)值確定，不同的情況下依據(jù)不同的價(jià)值，比如，對(duì)商業(yè)用房采用市場(chǎng)價(jià)值或租金價(jià)值，對(duì)舊住宅采用重置價(jià)值。
�。�4）稅率。房產(chǎn)稅稅率的設(shè)計(jì)有一個(gè)基本原則，即科學(xué)測(cè)算現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的總體規(guī)模，使房產(chǎn)稅的總體收入規(guī)模與之基本相當(dāng)。在具體制定稅率時(shí)，應(yīng)該是由中央政府確定稅率幅度，各個(gè)地方依據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、納稅人的負(fù)擔(dān)能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時(shí)還可以借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不同用途的房地產(chǎn)設(shè)置不同的稅率。
（5）減免稅。房產(chǎn)稅的減免規(guī)定應(yīng)該規(guī)范透明，體現(xiàn)國(guó)家重要的長(zhǎng)期政策走向。建議房產(chǎn)稅保留對(duì)國(guó)家和政府所擁有的房地產(chǎn)、外國(guó)領(lǐng)事館房地產(chǎn)給予免稅，對(duì)教育、文化、宗教、慈善等非營(yíng)利性事業(yè)給予免稅，對(duì)城鄉(xiāng)居民住房設(shè)定起征點(diǎn)，對(duì)農(nóng)業(yè)用地暫免征收房產(chǎn)稅。已售住房因?yàn)橐呀?jīng)預(yù)交了30~70年的土地出讓金，可以考慮給予適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠。
2．2建立房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制
房產(chǎn)稅以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，這就要求我國(guó)建立完善的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制。首先要制定與價(jià)值評(píng)估有關(guān)的評(píng)估方法、技術(shù)手段、操作程序、爭(zhēng)議處理等法規(guī)，然后再設(shè)定專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，配備專業(yè)的評(píng)估人員。在評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)置上，建議我國(guó)借鑒加拿大的做法，由省級(jí)政府設(shè)置評(píng)估辦公室，對(duì)市（縣）一級(jí)政府的評(píng)估進(jìn)行管理協(xié)調(diào)，或者由省級(jí)政府負(fù)責(zé)招標(biāo)，在民間選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，市（縣）級(jí)政府則具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的評(píng)估工作。對(duì)評(píng)估從業(yè)人員也要定期進(jìn)行培訓(xùn)，并考核其執(zhí)業(yè)能力。
2．3建立與不動(dòng)產(chǎn)登記、評(píng)估有關(guān)的數(shù)據(jù)庫(kù)
房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估需要用到大量的詳盡的信息，建議我國(guó)借鑒美國(guó)、日本等的經(jīng)驗(yàn)，建立房產(chǎn)登記制度。在對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行登記時(shí)，要運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行及時(shí)的搜集、處理、存儲(chǔ)和管理，從而更加方便快捷地獲取有效的評(píng)估和征管資料。20xx年3月1日不動(dòng)產(chǎn)登記條例終于開始實(shí)施。
2．4適當(dāng)下放房產(chǎn)稅的征管權(quán)限
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，房產(chǎn)稅是地方稅，其征管應(yīng)該由地方政府負(fù)責(zé)，并把房產(chǎn)稅逐漸培育成地方政府的一項(xiàng)重要收入來源。在我國(guó)現(xiàn)在的五級(jí)政府的框架下，省以下的省、地（市）、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)都叫地方，本文所說的地方與現(xiàn)在的地方還不完全一樣，與國(guó)際上通常所講的地方也不一致。只有在完成了“鄉(xiāng)財(cái)縣管”、“省管縣”等改革將我國(guó)政府減少到中央、省、市（縣）三級(jí)政府時(shí)，國(guó)外所說的地方才能對(duì)應(yīng)到我國(guó)的市（縣）一級(jí)，房產(chǎn)稅才可以清晰的配在市（縣）一級(jí)政府上。將房產(chǎn)稅的征管權(quán)限下放到市（縣）政府是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅以不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，它幾乎沒有流動(dòng)性，具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性，便于地方掌握。具體的下放的征管權(quán)限有具體稅率的最終決定權(quán)、具體起征點(diǎn)的最終決定權(quán)以及對(duì)低收入者和缺乏收入來源的傷殘者的減免規(guī)定等。
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