我們接受××市××廠的委托，對該廠辦公樓及土地價(jià)值進(jìn)行了評估。結(jié)果報(bào)告如下：
一、基本概況
(一)被評估資產(chǎn)的企業(yè)概況：
企業(yè)名稱：××××廠;
企業(yè)性質(zhì)：國營;
法人代表：×××;
企業(yè)地址：××市××路××號。
(二)評估日期：2015年10月9日。
(三)評估目的：了解資產(chǎn)價(jià)值，為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作準(zhǔn)備。
(四)評估范圍：廠區(qū)內(nèi)原辦公樓一棟及該樓圍墻內(nèi)4288.32平方米的土地。
(五)被評估資產(chǎn)概況：該資產(chǎn)原為廠辦公樓，磚混結(jié)構(gòu)，高四層，局部三層，平均層高約3.8米，占地面積1517.52平方米，建筑面積為5767.08平方米 (其中地面以上5365.92平方米，地下室401.16平方米)。1962年底建成并投入使用，固定資產(chǎn)原值為×××萬元。1977年全面檢修門窗一次，1985年對一、二層重新粉刷裝修后改為旅館，1990年底對暖氣進(jìn)行了一次大修。
(六)評估方法：重置成本法。
二、評估做法
我們接受此項(xiàng)評估委托后，隨即組織了評估小組并按下列步驟開展工作：
第一，赴資產(chǎn)現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地勘察。對該辦公樓的地基、承重構(gòu)件、非承重墻、層面、樓地面、門窗、內(nèi)外粉刷、頂棚、供水、衛(wèi)生設(shè)施、電路、照明、暖氣等，都作了勘察記錄，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合評定，從而確定該辦公樓的成新。
第二，進(jìn)行市場調(diào)查。為了取得更新重置磚混結(jié)構(gòu)辦公樓的建筑造價(jià)以及地價(jià)的有關(guān)資料，我們專程到××市統(tǒng)計(jì)局、××市第一建筑工程公司等單位作了調(diào)查，從而取得了現(xiàn)行相同結(jié)構(gòu)辦公樓的建筑造價(jià)及地價(jià)數(shù)據(jù)，為更新重置成本的確定取得了必要的第一手資料。
第三，計(jì)算更新重置成本和資產(chǎn)價(jià)值，辦公樓建筑的更新重置成本在單方建筑造價(jià)的基礎(chǔ)上，考慮“四源”費(fèi)、供電集資、基建管理費(fèi)等項(xiàng)因素計(jì)算確定;土地價(jià)值的`確定，主要考慮現(xiàn)行市場因素。
三、具體估算過程
(一)辦公樓建筑
1.地上建筑部分更新重置成本的計(jì)算：
(1)經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)行磚混結(jié)構(gòu)辦公樓建筑預(yù)算造價(jià)為387.60元 平方米。
(2)現(xiàn)行辦公樓層高一般為3米，該樓建筑層高為3.8米，由于層高增加約使造價(jià)增高13%。
387.60×13%=50.39(元 平方米)
(3)“四源”費(fèi)。
①上水：該辦公樓估計(jì)用水量為14.4噸小時(shí)，按8小時(shí)計(jì)算，每噸收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為830元。
14.4×8×830=95616(元)
�、谖鬯号欧帕堪醋詠硭�70%計(jì)算，每噸收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為800元。
14.4×8×70%×800=64512(元)
�、酃�，按每平方米耗用量100大卡計(jì)算，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每100萬大卡70萬元。
100×5365.92=536592(大卡)
536592×0.7=375614.4(元)
“四源”費(fèi) (1—3)小計(jì)：
95616+64512+375614.4=535742.4(元)
平均每平方米為：
535742.4 5365.92=99.84(元)
(4)供電集資：按48千瓦計(jì)算，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每千瓦2000元。
48×2000=96000(元)
平均每平方米為：96000 5365.92=17.89(元)
(5)基建管理費(fèi)：按建筑預(yù)算造價(jià)的1%計(jì)算，平均每平方米為387.6×1%=3.88(元)
(6)地上建筑部分每平方米更新重置成本為(1)—(5)：387.6+50.39+99.84+17.89+3.88=559.6(元)
(7)地上建筑部分更新重置成本為：559.6×5365.92=3002768.83(元)
2.地下室部分更新重置成本的計(jì)算：
有關(guān)“四源”費(fèi)和供電集資在地上建筑部分計(jì)算時(shí)包含了地下室部分應(yīng)分提的費(fèi)用，所以地下室部分不再計(jì)算。
(1)建筑預(yù)算造價(jià)仍為每平方米387.6元。
(2)地下室內(nèi)有上、下水及照明設(shè)施，但無暖氣設(shè)施，故應(yīng)作必要的扣除。根據(jù)調(diào)查測算，磚混結(jié)構(gòu)辦公樓暖氣設(shè)施造價(jià)占預(yù)算總造價(jià)的4.93%，則每平方米暖氣設(shè)施造價(jià)為：387.6×4.93%=19.11(元)
(3)基建管理費(fèi)：按建筑預(yù)算造價(jià)的1%計(jì)算，每平方米為：387.6×1%=3.88(元)
(4)地下室部分每平方米更新重置成本為：387.6-19.11+3.88=372.37(元)
(5)地下室部分更新重置成本為：372.37×401.16=149379.95(元)
3.辦公樓建筑評估價(jià)值：
該辦公樓于1962年底投入使用，至1991年底已使用29年，據(jù)實(shí)地勘察，該樓地基基礎(chǔ)未發(fā)現(xiàn)較大不均勻沉降，承載能力尚好，承重構(gòu)件未發(fā)現(xiàn)下沉開裂，但門窗局部破缺朽蝕比較嚴(yán)重，油漆老化剝落，上水管銹蝕，電線老化，內(nèi)粉刷局部剝落。經(jīng)綜合評定，確認(rèn)成新為五成，詳見附表。
辦 公 樓 建 筑 評 估 價(jià) 值= 3152148.78×50%=1576074.39(元)
(二)土地價(jià)值
該辦公樓占地1517.52平方米，樓外圍墻內(nèi)占地2770.8平方米，合計(jì)4288.32平方米。目前××市城區(qū)、近效區(qū)耕地的補(bǔ)償價(jià)約為每平方米400—450元，房產(chǎn)經(jīng)營單位確定房價(jià)中的隱形地價(jià)，××地區(qū) (含××路一帶)每平方米約為400多元。據(jù)此，此次評估確定地價(jià)為每平方米420元。
辦公樓地價(jià)=1517.52×420=637358.4(元)
樓外圍墻內(nèi)地價(jià)=2770.8×420=1163736(元)
(三)評估總價(jià)值
含地價(jià)辦公樓建筑的評估價(jià)值為：1576074.39+637358.4=2213432.79(元)
辦公樓建筑和樓外圍墻內(nèi)土地的評估總價(jià)值為：2213432.79+1163736=3377168.79(元)