目錄
一、前言
二、估價師聲明
三、估價的假設和限制條件
四、房地產(chǎn)估價結果報告
(一)委托估價方
(二)受托估價方
(三)估價對象
(四)估價目的
(五)估價時點
(六)價值定義
(七)估價依據(jù)
(八)估價方法
(九)、估價結果
(十)、估價作業(yè)日期
(十一)、估價報告應用的有效期
(十二)、其他需要說明的問題
(十三)、估價人員
五、房地產(chǎn)估價技術報告
六、評估結論
七、附件
一、前言
本團隊這次資產(chǎn)評估的對象是位于合肥市西一環(huán)內的登云庭小區(qū)。為充分保證委托人的個人隱私，本團隊對評估報告內的部分信息與數(shù)字予以虛化!
二、估價師聲明
我們鄭重聲明：
1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
2、估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
3、我們與估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國國家標準GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。
6、沒有人對本估價報告提供了專業(yè)幫助。
7、估價報告依據(jù)委托方提供的相關資料出具，委托方應對資料的真實性承擔法律責任。
8、本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得作其他用途。未經(jīng)本評估機和評估人員同意，本估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供。
評估機構及估價人員不對委托方及報告審查部門以外的單位及個人使用本報告造成的任何后果承擔任何責任。
9、本估價報告的全部或其部分內容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權為本評估機構所有。
房地產(chǎn)估價師：XX 20XX年11月23日
三、估價的假設和限制條件
1、本評估報告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考，委托方因其他目的使不當而造成的損失，本評估公司不承擔任何責任。
2、本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場勘查工作根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)評估委托書及相關資料進行，房地產(chǎn)估價范圍由委托方界定并對其負相應法律責任。
3本報告所稱的“估價價值”系指我們對所估價的房地產(chǎn)在規(guī)劃用途不變、持續(xù)使用以及在估價時點的外部經(jīng)濟環(huán)境在可預期的將來無重大變化的前提下對上述委估房地產(chǎn)的公允價值意見。
4、基于估價目的，本估價報告估價結果是對20XX年11月23日這一估價時點委估房地產(chǎn)的客觀公允市場價值的反映，沒有考慮將來可能追加付出的價格對估價價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化及遇不可抗力對估價價值的影響。
5、注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)行房地產(chǎn)估價業(yè)務的目的是對估價對象價值進行估算并發(fā)表意見，不對估價對象權屬及附著于估價對象上的其他權利進行確認或發(fā)表意見，估價對象的法律權屬及附著于估價對象上的其他權利由委托方負責解釋。 6·本次評估以估價對象不涉及任何抵押擔保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設前提，否則應對本次估價結果進行相應調整。
7、我們的估價結果成立的前提是委托方提供的資料屬實，委估房屋產(chǎn)權完整，具有合法的土地使用權等。委托方對所提供資料的真實、完整、合法性承擔法律責任，如因委托方提供的相關證明資料不實造成估價結果失真，我們將不承擔任何法律和經(jīng)濟責任。
8、我們估價的實體以我們現(xiàn)場拍照和勘察的估價對象外部實體為準，但在本次估價中估價人員沒有接受對估價對象結構及基礎進行檢測的委托，估價人員不能確定估價對象結構及基礎沒有缺損。
9、由于本次估價對象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價是以估價對象能合法享用及分攤整體房地產(chǎn)的各項權益、各項服務配套設施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權為假設前提。
10、本估價報告估價結果是在公開市場前提下求取的房地產(chǎn)抵押價值，未考慮估價對象未來市場價格波動風險、快速變現(xiàn)損失及費用以及轉讓時應交納的相關稅費等對估價結果的影響。委估對象為住宅用房，具有一定的通用性和獨立適用性，如果在估價時點進行快速變現(xiàn)其可能實現(xiàn)的變現(xiàn)價格一般在市場價值的70%左右，在短期內可變現(xiàn)，所實現(xiàn)的變現(xiàn)價格應優(yōu)先支付評估拍賣費及按規(guī)定繳納的稅費等費用。
合肥市XXX房地產(chǎn)資產(chǎn)評估事務所
20XX年11月23日
四、房地產(chǎn)估價結果報告
(一)委托方
名稱：合肥市登云庭小區(qū)
法定代表人：XXX
地址： 合肥市[蜀山區(qū)-五里墩]合作化路與長江西路交口向北200米 面積：890平米
聯(lián)系電話：189XXXX9186
(二)估價方
名稱：XXX
地址：合肥XXX房地產(chǎn)估價公司
聯(lián)系電話：XXXXXXX
資格等級：XX級
估價機構證書編號：XX房地自估(2013)第XXXX號
(三)估價對象
1本次估價對象為位于合肥市蜀山區(qū)西一環(huán)內登云庭小區(qū)A區(qū)XX幢XXX室房地產(chǎn)。房型：2室2廳1衛(wèi)。朝向：南北。面積：890平米。裝修：普通裝修。樓層：16/33建造年代：2010年。位于合作化路與長江西路交口向北200米。周圍有安徽農業(yè)大學附屬中小學，安徽大學江淮學院，安徽農業(yè)大學，安徽中醫(yī)學院。大潤發(fā)，國購廣場，紅府超市，優(yōu)購鄰里購物中心等商業(yè)中心。目前有21路，12路,13路直線到達。該地交通方便，基礎設施，公共服務設備齊全，自然環(huán)境·生活環(huán)境好。
估價對象平面布局好，采光通風好，維護情況好。
2小區(qū)概況
小區(qū)地址：合作化路與長江西路交口向北200米 物業(yè)類型：普通住宅 竣工時間：2009-01 開 發(fā) 商：安徽眾力房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 物 業(yè) 費：100元/平方米·月 共有二手房：11套 12月均價 7560元/平米，比11月上漲009%
評估該房地產(chǎn)20XX年11月的市場價值
(四)評估目的
為該住房出售提供參考。
(五)評估基準日
二零一三年十一月二十三日
(六)評估原則
1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則
4、估價時點原則
5、客觀、公正、公平原則
(七)評估依據(jù)
1、國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》
2、房地產(chǎn)估價委托書
3、房地產(chǎn)估價合同書
4、政府部門有關計價和稅費標準及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價格信息
5、委托方提供和估價人員現(xiàn)場勘查取得的全部資料
6、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
7、中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)范》 。
(八)評估方法
按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求,根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況并結合估價對象的具體特點而確定本次估價根據(jù)估價目的及估價對象的區(qū)位條件和用途以及實地勘察結果采用成本法、收益法和市場比較法對估價對象進行評估。
市場比較法:是以替代原則為理論依據(jù)將估價對象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生類似交易的房地產(chǎn)加以比較對照從交易情況交易日期區(qū)域因素個別因素等方面修正得出估價對象房地產(chǎn)價。
(九)估價結果：經(jīng)過我事務所評估人員科學的分析和測算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值為評估目的的前提下，根據(jù)國家對房地產(chǎn)估價的規(guī)范要求等，選用科學的評估思路及方法，委估對象于估價時點20XX年11月23日公開的市場評估總價為654180元(大寫：人民幣陸拾伍萬肆仟壹佰捌拾元整)，評估單價為735034元/平方米。
(十) 估價作業(yè)日期：
20XX年11月20日至20XX年11月23日。
(十一)、估價報告應用的有效期
1:本估價報告所示的評估結果為估價對象于估價時點20XX年11月23日公開市場價格，隨著時間及市場情況的變化，該價格需作相應調整，如果完成評估報告日至使用本評估結果的時間超過一年(即有效期為20XX年11月23日至2014年11月23日)，我們對此結果造成的后果不負任何責任。
2、估價時點之后、有效期之內估價對象或國家經(jīng)濟形勢、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費政策等發(fā)生變化，對估價結果產(chǎn)生明顯影響時，委托方及時聘請房地產(chǎn)評估機構對估價結果作相應調整或重新估價。否則，我們對此結果造成的后果不負任何責任。
3、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生影響;故貸款人(金融機構)應定期或者在房地產(chǎn)市場價格化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。
(十二)、其他需要說明的問題
1、本次評估的對象以委托方所提供的有關資料及數(shù)量為準。
2、在本次評估中，委托方提供的資料如有虛假，由委托方承擔法律責任。
3、本評估報告專為委托方按委托目的使用，未經(jīng)批準，不得轉載或作他用。
4、上述評估結論是反映委估對象在本次評估目的下，根據(jù)評估原則確定的現(xiàn)行公允價，未考慮國家發(fā)生宏觀經(jīng)濟的政策變化及遇自然力或其他不可抗力對評估價的影響。
5、本估價報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內容所導致的有關損失，受托方不承擔任何責任。
(十三)、估價人員
評估機構負責人：XXX
估價人員：XXX
估價報告審核人：XXX
評估機構：合肥市XXX房地產(chǎn)資產(chǎn)評估事務所
報告出具時間：20XX年11月23日
五、房地產(chǎn)估價技術報告
市場比較法
市場比較法：在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時,并且將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較,選取近期同類型房地產(chǎn)交易實例并與估價對象比較,從交易情況,交易日期,區(qū)域因素,個別因素等方面進行修正得出估價對象房地產(chǎn)的價值比較因素選擇
根據(jù)估價對象的房屋條件，影響估價對象的主要因素有：
A、交易時間：確定房地產(chǎn)價格指數(shù)
B、交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易
C、區(qū)域因素：主要由交通條件(距區(qū)域主干道距離、距區(qū)域中心距離、公交便捷度、對外交通便利度)、基礎設施狀況、車流量、環(huán)境優(yōu)劣度等
D、個別因素：主要有建筑結構、布局、建筑裝修、成新狀況、小區(qū)環(huán)境、采光通風、建筑朝向、樓層、配套設施等
1、編制比較因素條件說明表：
比較因素條件說明表
2、編制比較因素條件修正系數(shù)表：
3、編制因素比較修正系數(shù)：
比較因素條件指數(shù)修正表
以估價對象區(qū)域因素為100，則可比實例所在區(qū)域與估價對象所在區(qū)域因素比較表及修正系數(shù)表
區(qū)域比較因素修正表
分析：
從表上我們可以得知：
①可比實例123交易情況價格類型均為正常價格類型，故對交易情況不修正。 ②經(jīng)調查測算，本市估價對象同類房地產(chǎn)價格從2012年11月至20XX年11月基本無太大的價格浮動，故對交易日期不修正。
�、劢�(jīng)比較，該區(qū)域小區(qū)建筑房屋位置差別不大，故不予修正。
4、對個別因素進行修正
以估價對象個別因素為100，則可比實例個別因素與估價對象個別因素比較表和修正系數(shù)表見下表
個別因素修正系數(shù)表
計算比準價格
比準價格=可比實例×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正 系數(shù)×個別因素修正系數(shù) 計算結果見下表：
由表可知，三個可比實例與待估對象都具有較強的可比性，取三個可比實例的比較價格的算術平均數(shù)做市場法的計算結果。
估價對象房地產(chǎn)單價=(747422+7050+752680)/3=735034(元/平方米)，則該房地產(chǎn)評估價值為735034*890=65418026(元)
即市場比較法的評估結果為7350元/平方米，房地產(chǎn)估計價值為65萬元。
六、評估結論
經(jīng)過我事務所評估人員科學的分析和測算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值為評估目的的前提下，根據(jù)國家對房地產(chǎn)估價的規(guī)范要求等，選用科學的評估思路及方法，委估對象于估價時點20XX年11月10日公開的市場評估總價為人民幣65418026元(大寫：人民幣柒拾壹萬捌仟捌佰一拾叁元整)，評估單價為735034元/平方米。
七、附件
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