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限期整改通知書
新城房地產(chǎn)開發(fā)(無錫)有限公司：
本人XXX，身份證號(hào)****，于200X年X月X日與貴公司簽訂了《商品房買賣合同》(合同編號(hào)為：CPCBxxxxxx，以下簡(jiǎn)稱“合同”)，本人作為買受人購(gòu)買了貴公司開發(fā)的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目尚錦城第BXX幢XXX單元XX層XXXX號(hào)房(以下簡(jiǎn)稱“房屋”)，本人已先后通過支付首付款和銀行貸款方式向貴公司支付了全部房款人民幣****元，并于XXXX年XX月一次性還清貸款，解除了貴公司貸款擔(dān)保責(zé)任。由于貴公司未能在合同約定期限內(nèi)即2010年4月30日前交付符合法定和約定條件的房屋，構(gòu)成嚴(yán)重違約。特向貴公司發(fā)出本限期整改通知書，并說明理由如下：
一、貴公司交付的房屋不符合法定交房條件1.貴公司拒絕出具房屋經(jīng)驗(yàn)收合格的證明——《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄》和《工程竣工驗(yàn)收備案表》，首先，依照無錫市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法(試行)第二條本辦法所稱住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收，是指在單位工程竣工驗(yàn)收前，按照經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件、國(guó)家工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范、江蘇省《住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)》、其他相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)住宅工程的每一戶及單位工程公共部位進(jìn)行的專門驗(yàn)收。凡本市行政區(qū)域內(nèi)，住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收及其監(jiān)督管理，均適用本辦法。第五條 《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄》在房屋交付時(shí)隨同《住宅工程質(zhì)量保證書》一并交給住戶。但貴公司未能出具該《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄》。
其次，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(修正)》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用;房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收”。2000年4月7日中華人民共和國(guó)建設(shè)部第78號(hào)令《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》第四條規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案”、第六條規(guī)定“備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件，驗(yàn)證文件齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖”。據(jù)此，“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”是指通過竣工驗(yàn)收，取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》�，F(xiàn)貴公司拒絕出示上述房屋經(jīng)驗(yàn)收合格的證明，表明房屋不具備交付使用的條件，買受人有權(quán)拒絕接收房屋。
2.貴公司出具的《住宅質(zhì)量保證書》不齊全，缺少竣工驗(yàn)收時(shí)間，質(zhì)量保修部門答復(fù)時(shí)限，該工程合理使用年限等。
3.貴公司出具的《住宅使用說明書》不齊全，住宅性能認(rèn)定等級(jí)缺，特別在作為合同附件的住宅節(jié)能形式內(nèi)容中缺少傳熱系數(shù)，遮陽系數(shù)等相關(guān)數(shù)據(jù)。合同第八條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2010年4月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件(即該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格)，并符合本合同約定的商品房將付買受人使用。”合同第十一條約定：“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，出賣不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)”。根據(jù)上述法律法規(guī)之規(guī)定及合同約定，買受人認(rèn)為，由于貴公司在交付房屋時(shí)，未能出示法定及約定的證明文件，買受人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的逾期交房違約責(zé)任由貴公司承擔(dān)。
(二)房屋存在的問題
1.驗(yàn)房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)房查驗(yàn)結(jié)果見附件。
2.空調(diào)機(jī)位無法安裝
3.缺少外窗遮陽，依據(jù)貴公司出具的《住宅使用說明書》相關(guān)內(nèi)容，住宅節(jié)能形式外窗遮陽形式其他。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》第三十五條建筑工程的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)遵守建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。 不符合建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的建筑工程，建設(shè)主管部門不得批準(zhǔn)開工建設(shè);已經(jīng)開工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止施工、限期改正;已經(jīng)建成的，不得銷售或者使用。 建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)在建建筑工程執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)情況的監(jiān)督檢查。 第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買人明示所售房屋的節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息，在房屋買賣合同、質(zhì)量保證書和使用說明書中載明，并對(duì)其真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。依據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我省民用建筑節(jié)能工作的實(shí)施意見》蘇建科[2005]206號(hào)(十九)節(jié)能設(shè)計(jì)必須充分考慮到建筑、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)備以及環(huán)境等因素，進(jìn)行系統(tǒng)優(yōu)化與技術(shù)整合。 建筑的選址、布局、朝向、間距、層高等應(yīng)合理規(guī)劃與設(shè)計(jì)。應(yīng)積極推廣應(yīng)用節(jié)能門窗和中空玻璃;嚴(yán)禁采用非節(jié)能的玻璃幕墻、玻璃窗;外窗必須采取外遮陽措施，限制采用凸窗;公共建筑除執(zhí)行以上規(guī)定外，還應(yīng)限制屋頂透明中廳的面積，合理設(shè)計(jì)室內(nèi)空間和高度。
綜上所述，買受人認(rèn)為，貴公司因未能在2010年4月30日前交付符合合同約定條件和法定條件的經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋，已構(gòu)成逾期。為此，購(gòu)買人有權(quán)拒絕接收不符合交付條件的房屋，要求貴公司對(duì)不符合約定的'部分限期整改，能夠整改的必須整改，比如外遮陽等問題，不能整改的部分以其他方式替代(比如現(xiàn)金或其他方式的補(bǔ)償)。自2010年5月1日起，限期60日內(nèi)，由貴公司進(jìn)行上述問題整改，整改完成后，要求貴公司向買受人出具蓋有貴公司公章的整改完成之書面通知。由此產(chǎn)生的延期交房由賣方承擔(dān)。相應(yīng)賠償會(huì)根據(jù)法律規(guī)范和合同約定和實(shí)際交付日期收取。物業(yè)費(fèi)自實(shí)際交付日期起計(jì)。依據(jù)法律公平、公正、公開的原則和精神，希望賣方以積極的姿態(tài)，本著優(yōu)良的服務(wù)意識(shí)和專業(yè)素質(zhì)，做好妥善解決問題的法律和契約義務(wù)及責(zé)任;乙方保留行使一切合法手段來維護(hù)自身權(quán)益的權(quán)利;由于賣方的不作為，消極作為及違法行為所造成的一切損失，由賣方承擔(dān)。特此通知!買受人：(簽字)XXX 2010年5月X 日