一、預(yù)期違約
1、預(yù)期拒絕履行，指合同有效成立后至合同約定的履行期屆至前，一方當(dāng)事人以言辭或行為向另一方當(dāng)事人表示其將不按約定履行合同義務(wù)。 如：開發(fā)商在約定的交房期限屆至前因房價上漲等原因明確表示不愿賣房，即構(gòu)成預(yù)期拒絕履行，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;
2、預(yù)期不能履行，指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當(dāng)事人根據(jù)客觀事實發(fā)現(xiàn)另一方當(dāng)事人屆時不能履行合同義務(wù)。如：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人，導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)的違約。
二、實際違約
包括商品房買賣合同當(dāng)事人屆期不能履行債務(wù)和屆期拒絕履行債務(wù)兩種。根據(jù)《合同法》 的規(guī)定,債務(wù)人遲延履行的,應(yīng)承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任,承擔(dān)對遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責(zé)任。債權(quán)人遲延履行表現(xiàn)為債權(quán)人對于債務(wù)人的履行應(yīng)當(dāng)接受而無正當(dāng)理由拒不接受,即遲延受領(lǐng)。
我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》 第十一條第二款明確規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。“而不履行，則是當(dāng)事人不履行任何合同義務(wù)的表示，在此情況下，違約方應(yīng)依嚴(yán)格責(zé)任原則承擔(dān)違約責(zé)任。
三、不適當(dāng)履行
雖有履行但履行房屋質(zhì)量、面積不符合合同約定或法律規(guī)定的違約情形。
根據(jù)《合同法》第112條,債務(wù)人由于交付的標(biāo)的物內(nèi)在缺陷而給債權(quán)人造成人身或合同標(biāo)的物以外的其他財產(chǎn)的損害時,債務(wù)人還應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，根據(jù)我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》 第十二條、十三條的規(guī)定，違約方亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。房屋面積不適當(dāng)履行是指所交付房屋的面積與合同約定的房屋面積不一致。此種情形，可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》 第十四條之規(guī)定依法處理。
四、其它違約行為
購房合同中違約多數(shù)由開發(fā)商引起，實踐當(dāng)中，最為覺的開發(fā)商違約責(zé)任形態(tài)主要包括：逾期交房、面積出現(xiàn)誤差、設(shè)備及裝修不符合合同約定、變更規(guī)劃設(shè)計、房屋質(zhì)量不合格、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等，我國《商品房銷售管理辦法》 及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》 對上述違約情形均作出了較為具體明確、便于操作的規(guī)定。
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