在經(jīng)濟發(fā)展迅速的今天，越來越多的事務(wù)都會使用到報告，多數(shù)報告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫的。我們應(yīng)當(dāng)如何寫報告呢？以下是小編整理的物業(yè)考察報告，歡迎閱讀與收藏。
物業(yè)考察報告 篇1
應(yīng)xx國特許房屋經(jīng)理學(xué)會的邀請，以中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)副會長徐俊達為團長的物業(yè)管理考察團一行11人，于20xx年11月23日—12月7日赴xx國進行了考察和訪問，并與xx國房屋特許經(jīng)理學(xué)會進行了廣泛交流，收獲頗多，現(xiàn)將xx國物業(yè)管理有關(guān)情況介紹如下。
一、xx國住房建設(shè)和分配制度
在20世紀初，大約90的xx國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，xx國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構(gòu)即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經(jīng)濟條件好的xx國人直接從私人開發(fā)商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5左右。1980年以來到現(xiàn)在，xx國各地區(qū)地方政府將150萬套房屋出售給了個人。目前為止，70的xx國人擁有了自己的住房，其中在xx格蘭這一比例達70，威爾士達到了73，蘇格蘭64，北愛爾蘭為75。一項調(diào)查表明，90的xx國人希望擁有一套有產(chǎn)權(quán)的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優(yōu)惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區(qū)一套房屋，政府出售給個人時價格為169975xx鎊，而購買者再次出售時價格可達207246鎊，差價達4萬鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了xx國模式。
由于xx國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯(lián)體別墅，經(jīng)濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了xx國物業(yè)管理的類型。
二、xx國物業(yè)管理類型
xx國房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設(shè)備設(shè)施管理，包括設(shè)備的日常運行，維修和改造等。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)通過物業(yè)管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。
而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡單，因為大部分人住在獨立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設(shè)施均由政府部門維護管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅（counciltax），一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業(yè)稅大約1600xx鎊，相當(dāng)于一般職工工資的4.4，是完全可以承受的。業(yè)主房屋本身的維修管理，則由業(yè)主自行選擇物業(yè)管理公司來負責(zé)。當(dāng)然，業(yè)主也可以自己做一些零維修的活兒，因為在xx國，水、電零維修的人工費是非常貴，基本上是每半小時50xx鎊，這和我們水、電工非常廉價相反。
由于房屋互不相連，維修及管理服務(wù)都非常簡單，社區(qū)關(guān)系也非常簡單，很少會產(chǎn)生鄰里糾紛和共同事務(wù)的處理。
除了獨立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區(qū)規(guī)模都比較小，不象我們大規(guī)模的社區(qū)，一般都是一棟樓為一個物業(yè)管理區(qū)域。這樣的樓房一般是由私人開發(fā)商建設(shè)的，物業(yè)管理也分為前期物業(yè)管理和正常期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理也是由開發(fā)商選定一家物業(yè)管理公司，原創(chuàng)：開發(fā)商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業(yè)公司的名稱，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)收費，包括建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，購房人要對此予以認可。業(yè)主入住以后，可以成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會對開發(fā)商選擇的物業(yè)管理企業(yè)不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業(yè)公司。
住宅區(qū)的物業(yè)收費一般也采用包干制，每年是一個固定的數(shù)目，包括清潔、保安、房屋維修等服務(wù)成本以及物業(yè)公司的酬金。當(dāng)然，帳目是需要向業(yè)主公開的，物業(yè)公司的帳目，業(yè)主可隨時隨地到稅務(wù)部門去查詢。對于小規(guī)模的樓宇，業(yè)主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經(jīng)理，負責(zé)管理房屋事務(wù)，這樣對業(yè)主來講會節(jié)約一些費用。
關(guān)于業(yè)主的決策機制問題，也是通過召開業(yè)主大會來決定重大事務(wù)。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業(yè)主共同協(xié)商決定。若全體業(yè)主達不成一致意見，則任何一個業(yè)主都可以向政府主管部門（類似我們的房產(chǎn)管理局）申請政府裁決，政府主管部門申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責(zé)令全體業(yè)主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業(yè)單位維修，維修費用由全體業(yè)主分攤，并在維修費用的基礎(chǔ)上加收30，作為政府的收入，此舉在于督促業(yè)主自行達成一致意見。
三、xx國特許房屋經(jīng)理學(xué)會
在xx國，政府對從事物業(yè)管理的企業(yè)和個人沒有特別的限制。但有一個半官方的非贏利性組織，即xx國特許房屋經(jīng)理學(xué)會，在物業(yè)管理行業(yè)非常有權(quán)威性，專門負責(zé)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)和交流，他不受政治派別所左右。其宗旨皆在提高房屋管理的科學(xué)性和藝術(shù)性。該學(xué)會成立于19世紀中葉，是一個只接受個人會員的組織，目前有會員18000多人，大部分會員在xx國，我國香港地區(qū)有20xx多會員。該學(xué)會的經(jīng)濟來源主要靠會員會費和提供各種諸如培訓(xùn)服務(wù)所有的費用，如有贏利歸組織全體成員所有。學(xué)會的機構(gòu)有理事會，由在行業(yè)里有名望的人擔(dān)任，共31人。學(xué)會總部設(shè)在xx國考文垂市（coventry），總部設(shè)有專業(yè)發(fā)展部、聯(lián)合服務(wù)部、政策部、培訓(xùn)教育部、企業(yè)事務(wù)及秘書部等，在xx國很多地區(qū)及我國香港地區(qū)設(shè)有分部。雖然加入學(xué)會并非是強制性的，但是一旦成為會員，受聘于物業(yè)公司或業(yè)主的機會比較多，因此，要在xx國從事物業(yè)管理，加入該學(xué)會非常必要。學(xué)會在行業(yè)地位非常高，可以代表全行業(yè)與政府就有關(guān)問題進行談判。
加入該學(xué)會的條件是：直接從事房屋維修和服務(wù)的從業(yè)者，或者3年全職大學(xué)生或5年半脫產(chǎn)大學(xué)生，加上一年的實踐，就可以申請加入學(xué)會。應(yīng)該說，入會門檻并不高。但加入學(xué)會以后，學(xué)會對會員提供的服務(wù)是非常多的，主要的服務(wù)是培訓(xùn)，通過培訓(xùn)傳授專業(yè)知識，提高競爭能力，從而更好地為雇主服務(wù)。每年分部對會員都有培訓(xùn)，總部每年還會召開一個全球性的年會。培訓(xùn)的內(nèi)容包括房屋政策，實際操作經(jīng)驗，房地產(chǎn)金融知識等。平時給會員提供的服務(wù)包括各種各樣的專題培訓(xùn)，還有辦的學(xué)會雜志，周刊、月刊等。
四、住房管理注冊學(xué)院（cpd）的多種培訓(xùn)模式
cih最具特色的就是各種形式針對不同人群的培訓(xùn)課程。cih下屬的住房管理注冊學(xué)院是一所在住房管理領(lǐng)域內(nèi)提供卓越的專業(yè)培訓(xùn)以及專業(yè)學(xué)習(xí)的學(xué)院。無論是想要深造的個人，或是需要學(xué)習(xí)新政策的公司員工;或者正在重組公司的人員，學(xué)院都能夠提供量身訂做的系列培訓(xùn)以符合需求，也可為業(yè)主或一線管理員工提供遠程學(xué)習(xí)課程。
學(xué)習(xí)可以通過兩種方式，一種是在遍布xx國，威爾士，蘇格蘭和北愛爾蘭的學(xué)院以職工脫產(chǎn)形式學(xué)習(xí)；另一種是以遠程學(xué)習(xí)方式進行cih資格認證的學(xué)習(xí)，cih資格認證是一種適合大多數(shù)人的學(xué)習(xí)方法。具體來講，培訓(xùn)方式如下：
�。ㄒ唬┏蔀閏ih的a級會員，包括以會員價購買專業(yè)用書如報告等，有權(quán)從本地進入cih網(wǎng)絡(luò)，免費的政策信息及建議，以會員價格參加cih培訓(xùn)，研討會以及會議，有權(quán)使用全部住房管理教育問題的建議書，實踐培訓(xùn)以及職業(yè)信息和提供時事通訊電子周刊，以保證學(xué)員掌握最新專業(yè)動態(tài)，提供住房管理資料以及住房管理內(nèi)部刊物。
�。ǘ┒壵J證課程設(shè)計可滿足以下人群需求:現(xiàn)在并未從事住房管理行業(yè)，但在考慮將來應(yīng)聘住房管理相關(guān)職位的人士；業(yè)戶希望了解住房知識的；加入住房管理行業(yè)的新人，希望提升對于住房管理的整體認識；在住房管理相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)工作。二級認證相當(dāng)于gcse(a-c級)或mvq二級資格。二級認證須完成以下四個單位：什么是住房管理，住房管理中的溝通技能，住房管理中的個人發(fā)展。
（三）三級認證課程設(shè)計可滿足以下人群需求：住房管理領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)人士，如工程管理與維護人員，希望參與到住房管理服務(wù)中的業(yè)主;希望獲取專業(yè)技能的一線住房管理工作者。三級認證須完成下述課程：房屋及設(shè)施設(shè)備管理與維護；可持續(xù)發(fā)展社區(qū)；看護及門房服務(wù)等。完成三級住房管理資格認證，將成為cih的合作會員，在名字后面，亦可使用certcih的縮寫以證明專業(yè)身份。
�。ㄋ模┧募壵J證課程設(shè)計可滿足以下人群不同需求：希望在企業(yè)內(nèi)達到管理層職位的人士；希望在支持性住房管理，學(xué)生宿舍管理或普通住宅管理領(lǐng)域內(nèi)獲得高級技能的人士；希望完成cih專業(yè)資格認證第一部分的人士。在一年內(nèi)，可以完成4級住房管理資格認證，包括以下內(nèi)容：住房管理；支持性住房；學(xué)生宿舍管理。完成4級資格認證將幫助您成為cih的合作會員并可以名字的后面加上certcih的縮寫以表明專業(yè)身份。
（五）遠程教育
cih建有遠程教育中心以幫助學(xué)員在不方便脫產(chǎn)學(xué)習(xí)的情況下進行學(xué)習(xí)。遠程教育中心每年3月和9月招生，并設(shè)有三級和四級全部課程。
遠程教育是一種靈活機動的學(xué)習(xí)方式，它可在工作之余，及時對專業(yè)技能進行充電，以擴大個人職業(yè)前景。當(dāng)無法選擇脫產(chǎn)學(xué)習(xí)時，遠程教育可提供給一個獲取專業(yè)資格論證的學(xué)習(xí)機會。當(dāng)開始課程學(xué)時，學(xué)院將設(shè)定以固定的指導(dǎo)日期，批改學(xué)員的作業(yè)并給予反饋意見。
另外，學(xué)員通過學(xué)習(xí)取得cih的職業(yè)資格，這也是國家認可的職業(yè)資格認證，在競爭激烈的雇傭市場，取得資格認證能幫個人在申請職位時顯出優(yōu)勢。
四、xx國物業(yè)管理經(jīng)驗給我們的啟示
xx國的物業(yè)類型相對單一，尤其是住宅以別墅為主，物業(yè)管理相對比較簡單，工作重點側(cè)重于解決技術(shù)層面的問題。而我國住宅以集合式為主，相鄰關(guān)系和共有關(guān)系復(fù)雜，物業(yè)管理公司側(cè)重于公共關(guān)系的協(xié)調(diào)和公共事務(wù)的處理。但他山之石，可以攻玉，xx國物業(yè)管理還是有很多地方值得我們借鑒學(xué)習(xí)。
（一）政府對物業(yè)管理活動中的干預(yù)和監(jiān)督不可缺少
物業(yè)管理服務(wù)是一種民事活動，但它是涉及千家萬戶利益的公共性服務(wù)，因此政府部門必須加大行政監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，創(chuàng)造公平的市場環(huán)境，保護廣大消費者的權(quán)益。目前出現(xiàn)的一些新舊物業(yè)公司接撤管糾紛，業(yè)主內(nèi)部之間的爭議久拖不決等，很多地方政府主管部門或采取回避態(tài)度，將問題推由業(yè)主通過司法途徑解決，或想管但束手無策，其實這不利于矛盾的迅速化解，不利于社區(qū)乃至社會的穩(wěn)定。在這方面，xx國房屋管理政策規(guī)定，原創(chuàng)：業(yè)主會議因維修達不成一致意見的，任何一個業(yè)主都可以申請政府部門裁決，這樣有利于房屋得到及時維修，保障廣大業(yè)主的權(quán)益，也避免問題議而不決，從而促進業(yè)主提高協(xié)商效率。因此，在社會主義市場經(jīng)濟建立初期，法制還不健全的情況下，政府對物業(yè)管理活動的適當(dāng)干預(yù)和監(jiān)督是非常有必要的。
�。ǘ┘哟髮ξ飿I(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，是提高物業(yè)管理服務(wù)水平的根本途徑
中國物業(yè)管理業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為拉動國民經(jīng)濟增長、增加就業(yè)崗位的一支重要產(chǎn)業(yè)力量，它在保障房屋的安全合理使用，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活工作環(huán)境，促進社會穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。但我們?nèi)詰?yīng)看到，物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量眾多，水平卻參差不齊。仍存在南北差異，東西差異。即使同一個城市，物業(yè)管理企業(yè)之間的水平差距也很大。既有深受業(yè)主贊揚的優(yōu)秀企業(yè)，也有業(yè)主十分痛恨的劣質(zhì)企業(yè)。要提高物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)水平，減少業(yè)主投訴，從而提高業(yè)主滿意率。目前光靠市場競爭機制是不能解決問題的，主要原因是當(dāng)前市場準(zhǔn)入門檻低，進入行業(yè)后，優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制還不能完全發(fā)揮作用。且由于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展過快，管理房屋人員素質(zhì)跟不上業(yè)主不斷增長的物業(yè)服務(wù)需求。即使業(yè)主大會行使決策權(quán)，更換了物業(yè)管理公司，但新來的物業(yè)管理公司未必比原來的公司強，原因就在于從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低，更換物業(yè)管理公司解決不了業(yè)主問題。因此，我們可以借鑒xx國特許房屋經(jīng)理學(xué)會的培訓(xùn)制度。一個員工進入物業(yè)管理行業(yè)容易，但是進入行業(yè)后，能夠受到各種形式各種內(nèi)容的終身教育培訓(xùn)，不斷學(xué)習(xí)專業(yè)知識，培養(yǎng)服務(wù)意識，樹立職業(yè)道德，提高職業(yè)技能，從而能為為業(yè)主提供更加專業(yè)的服務(wù)。只有這樣，才會提升行業(yè)的整體服務(wù)水平，減少物業(yè)管理糾紛，增加業(yè)主的滿意率。
物業(yè)考察報告 篇2
為選聘新的物業(yè)公司，業(yè)委會委員分別考察了多處小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，包括：朱雀門小區(qū)、中信城小區(qū)i期、清芷園小區(qū)、本家潤園、遠洋德邑。
情況介紹如下：
朱雀門小區(qū)：是一個新小區(qū)，但業(yè)委會成立時間早于咱們，成立業(yè)委會之后更換了物業(yè)服務(wù)公司。該小區(qū)的物業(yè)情況與韻竹園不同，不具有可比性；另外，其物業(yè)公司沒有回饋是否參與我小區(qū)的物業(yè)服務(wù)邀標(biāo)工作。因此，業(yè)委會只是與該小區(qū)業(yè)委會進行了溝通交流，獲取一些經(jīng)驗和信息。
中信城i期：是一個新小區(qū)，而且沒有成立業(yè)委會，業(yè)委會抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度對該物業(yè)項目進行了考察，但不予以考慮。
清芷園小區(qū)：小區(qū)已經(jīng)入住十年以上，小區(qū)治理的很好，但是，該小區(qū)沒有成立業(yè)委會，且該小區(qū)物業(yè)公司也沒有反饋是否參與我小區(qū)物業(yè)邀標(biāo)工作，我們只能對該小區(qū)進行考察學(xué)習(xí)。
本家潤園：成立了業(yè)委會，并更換了物業(yè)公司，而且在新舊物業(yè)公司交接過程中，發(fā)生了一系列事件，最后在政府的干預(yù)下得以解決；而且，小區(qū)成立了業(yè)委會，聘請了新的物業(yè)公司是長城物業(yè)；業(yè)委會與他們進行了溝通交流，受益匪淺；因此，業(yè)委會決定與長城物業(yè)公司做進一步的接觸。
遠洋德邑：成立了業(yè)委會，并更換了物業(yè)公司；舊的的物業(yè)公司由于經(jīng)營不善，長期虧損，因此，放棄了小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，自行撤離物業(yè)項目，所以，該小區(qū)業(yè)委會在“首一”的幫助下，選聘了河北恒輝物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，服務(wù)至今。因此，業(yè)委會決定與河北恒輝物業(yè)公司做進一步的接觸。
今年3月份，韻竹園小區(qū)業(yè)委會，利用周末休息時間，分別走訪了“長城物業(yè)服務(wù)公司”和“河北恒輝物業(yè)服務(wù)公司”，與兩家物業(yè)公司進行了溝通交流，考察了兩家物業(yè)公司服務(wù)的物業(yè)項目。于3月3日考察了“河北恒輝物業(yè)服務(wù)公司”的物業(yè)項目：中悅?cè)A府、北郡、香榭苑；于3月9日考察了“長城物業(yè)服務(wù)公司”的物業(yè)項目：樂府家園、國奧村。
經(jīng)過考察、溝通、交流，業(yè)委會認為：“長城物業(yè)服務(wù)公司”和“河北恒輝物業(yè)服務(wù)公司”，這兩家公司，在企業(yè)資質(zhì)、公司規(guī)模、物業(yè)服務(wù)項目、公司文化、服務(wù)理念、人員素質(zhì)、公司業(yè)績、社會影響力等等諸多方面，都符合韻竹園小區(qū)選聘物業(yè)公司的標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)考察報告 篇3
20xx年9月5日我局組織城區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理赴全國率先實施物業(yè)管理的先進城市———深圳市房管局進行了實地考察，考察座談會于9月7日上午在深圳市房管局賓館進行，深圳市房管局物業(yè)處副處長、辦公室主任、物業(yè)協(xié)會會長及二位物業(yè)公司經(jīng)理參加，座談會就怎樣加強對物業(yè)公司管理，怎樣推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)等問題進行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達到了考察的目的和效果，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報如下：
一、考察情況
(一)政府重視，加強領(lǐng)導(dǎo)、健全機構(gòu)。
深圳市政府把物業(yè)管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市與建設(shè)文明小區(qū)緊密結(jié)合在一起，十分重視組織領(lǐng)導(dǎo)和組織建設(shè)。
1、組織領(lǐng)導(dǎo)層次高，深圳市成立物業(yè)管理委員會由市政府牽頭，主管副市長任委員會主任，深圳市政府副秘書長、深圳市住宅局長任副主任、成員由6個行政區(qū)和計劃、財政、國土等13個部門領(lǐng)導(dǎo)及深大電話公司等4個企業(yè)負責(zé)人組織;委員會下設(shè)辦公室和物業(yè)管理招標(biāo)辦辦公室，兩個辦公室均設(shè)在深圳市住宅局，負責(zé)日常工作;各區(qū)人民政府也成立相應(yīng)機構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理和老住宅區(qū)整治改造工作。
2、建立合理業(yè)主委員會組成監(jiān)管管理機制，齊抓共管。一是各物業(yè)行政主管部門對業(yè)主大會，業(yè)主委員會的成立及活動進行指導(dǎo)，監(jiān)督和管理。二是街道辦事處，社區(qū)工作者或社區(qū)居委會負責(zé)業(yè)主大會的成立及首屆業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會，業(yè)主委員會的日常工作，并處理物業(yè)管理與社會管理的相互關(guān)系。三是由物業(yè)主管部門、政法委、維護辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會、派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)組織聯(lián)席會，聯(lián)席會由街道辦事處召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題。
(二)、重視法制建設(shè)。
深圳市物業(yè)管理起步早，政策法規(guī)建立超前，對發(fā)展物業(yè)管理具有前瞻性和預(yù)見性，1994年出臺了《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》。開創(chuàng)了我國物業(yè)管理法制建設(shè)先例，之后相繼出臺了《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》、《深圳市家庭裝飾裝修管理辦法》、《深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等十二種物業(yè)管理政策法規(guī)。為深圳市物業(yè)管理的健康發(fā)展起到了重要作用，從時間上看，我國制定的一系列物業(yè)管理政策都是在深圳經(jīng)濟特區(qū)制定的物業(yè)管理政策法規(guī)的基礎(chǔ)上修改出臺。
(三)加強開發(fā)、物業(yè)綜合管理推動物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
1、深圳市現(xiàn)有注冊物業(yè)管理企業(yè)898個，管理項目3500余項，對物業(yè)企業(yè)的管理主要是資質(zhì)管理，除每年進行年檢外，在適當(dāng)時間與工商部門聯(lián)合檢查，檢查內(nèi)容包括：企業(yè)是否按申報項目操作，企業(yè)是否帳目公開，企業(yè)實際操作是否降低資質(zhì)申報條件，對外來企業(yè)實行登記備案制度等，通過檢查整頓規(guī)范提高管理水平，減少業(yè)主投訴。
2、嚴格推行物業(yè)管理合同和業(yè)主公約必須是在開發(fā)企業(yè)售房時就與業(yè)主簽定，而不是在向業(yè)主交房時簽定物業(yè)合同和公約。
3、加強物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)，深圳市專門設(shè)有房地產(chǎn)和物業(yè)管理進修學(xué)院，為上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件，學(xué)院每年不斷循環(huán)組織物業(yè)管理人員培訓(xùn)，新的物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理理念不斷從這里輸出，從而提高員工素質(zhì)和管理水平。
4、建立物業(yè)管理招投標(biāo)機制，把物業(yè)管理引入市場機制，xx年下發(fā)了招投標(biāo)管理工作通知。成立了招投標(biāo)辦公室，制定了招投標(biāo)有關(guān)程序規(guī)定，設(shè)立考評專家?guī)�，在一些�?guī)模小區(qū)開展了招投標(biāo)工作，對達到5萬平方米的小區(qū)準(zhǔn)備強行啟動招投標(biāo)。
(四)全方位、多角度解決物業(yè)收費問題。
一是通過煤體加強物業(yè)管理宣傳工作，二是要求開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約內(nèi)容必須明確到位，三是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾要到位，四是對惡性欠費的業(yè)主物業(yè)管理人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業(yè)主委員會成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主集體拒繳或組織上訪，深圳市物業(yè)平均收費率達98%。
二、我市與深圳市物業(yè)管理的差距。
(二)經(jīng)濟基礎(chǔ)的差別，深圳是一個經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，城市整體生活質(zhì)量和生活水平我市是無法相提并論的`，在深圳人們追求的是高收入、高消費，深圳市物業(yè)收費每平方米最低2.6元，而我市最高0.4元。
(三)、物業(yè)市場的差別：深圳具有一個龐大的物業(yè)管理市場，全市注冊企業(yè)898家，一級企業(yè)50家，管理項目3500余項，管理面積6000萬平方米。我市注冊物業(yè)企業(yè)25家，全為三級以下企業(yè)，管理項目30項，達5萬平方米以上只有8個小區(qū)，管理面積173萬平方米。
(四)業(yè)主委員會管理機構(gòu)設(shè)置差別，深圳市將業(yè)主委員會的選舉與日常工作劃歸到社區(qū)工作站或街道居民委員會，有利于業(yè)主(也是居民)與社區(qū)的聯(lián)系與小區(qū)管理的協(xié)調(diào)，我市物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會選舉及投訴、歸屬物業(yè)管理主管部門。
(五)水電抄表的差別：深圳市物業(yè)小區(qū)的用電全部由電力部門抄表到戶，水除高層二次加壓外，也全部抄表到戶，我市截止目前水電抄表到戶仍沒有落實，是物業(yè)投訴的焦點、也是物業(yè)管理的難點。
三、幾點建議。
物業(yè)管理涉及面廣，情況錯綜復(fù)雜，要走向成熟，還需要一個漫長的發(fā)展過程，盡管我市與深圳有許多不同之處，但深圳在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學(xué)習(xí)和借鑒的地方，為此在今后的物業(yè)管理工作中注意作好以下幾個方面：
(一)物業(yè)管理部門應(yīng)積極主動的向政府及有關(guān)部門作好工作匯報和意見反饋，在認真調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，多拿建設(shè)性意見，爭取領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持。
(二)加大物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，要通過各種宣傳形式使物業(yè)管理法規(guī)深入人心，不斷轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗ξ飿I(yè)管理的重要性和必要性的認識，要通過宣傳樹立我市市民物業(yè)消費商品觀念，增強業(yè)主自治自律意識，推進物業(yè)管理邁向規(guī)范化、法制化軌道。
(三)不斷完善物業(yè)管理政策法規(guī)，目前我市出臺的《安康市城市居住區(qū)物業(yè)管理實施辦法》和《安康市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金管理使用辦法》等一批法規(guī)，為促進我市物業(yè)管理發(fā)展起到了積極作用，但針對性政策缺位，應(yīng)加快出臺《安康市物業(yè)管理投訴受理暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金使用續(xù)籌辦法》和《安康市城市居住區(qū)業(yè)主大會指導(dǎo)規(guī)則》等地方性政策法規(guī)，進一步完善政策法規(guī)體系。
(四)加強領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理相適應(yīng)的組織機構(gòu)，一是應(yīng)建立物業(yè)管理高層次的議事，決策權(quán)威機構(gòu)，指導(dǎo)政策法規(guī)的執(zhí)行和研究超越信訪部門，物業(yè)主管部門權(quán)限的熱點、難點問題，尤其是一些長期議而不決困擾政府部門工作秩序的問題;二是根據(jù)目前我市物業(yè)管理市場發(fā)展需要應(yīng)組建安康市物業(yè)管理協(xié)會，提升物業(yè)管理自我約束，自我管理能力和發(fā)展空間，為繁榮物業(yè)市場，共創(chuàng)文明城市共負職責(zé)。
(五)強化物業(yè)管理監(jiān)管力度，全面提高物業(yè)管理質(zhì)量。一是要建立監(jiān)督管理制度，不定期對物業(yè)企業(yè)進行綜合檢查和抽查，尤其對經(jīng)過等級評定的小區(qū)，更要從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上嚴要求嚴管理，達到服務(wù)與收費相一致;二是建立物業(yè)企業(yè)信用檔案，從評定先進單位、文明小區(qū)活動中鼓勵企業(yè)講信譽、守信用;三是加強企業(yè)資質(zhì)管理，對業(yè)主投訴多服務(wù)質(zhì)量差限期整改、堅持不改的企業(yè)降低資質(zhì)等級或注銷其資質(zhì)證書。四是要求物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為公開化，接受業(yè)主監(jiān)督，凡與業(yè)主簽定的合同內(nèi)容要公開，服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)要公開，五是加大物業(yè)從業(yè)人員技能培訓(xùn)，把堅持持證上崗與上崗培訓(xùn)結(jié)合起來，使物業(yè)管理人員不斷提高管理水平，以適應(yīng)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。
物業(yè)考察報告 篇4
xx年9月5日我局組織城區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理赴全國率先實施物業(yè)管理的先進城市———XX市房管局進行了實地考察，考察座談會于9月7日上午在XX市房管局賓館進行，XX市房管局物業(yè)處副處長、辦公室主任、物業(yè)協(xié)會會長及二位物業(yè)公司經(jīng)理參加，座談會就怎樣加強對物業(yè)公司管理，怎樣推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)等問題進行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達到了考察的目的和效果，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報如下：
一、考察情況
(一)政府重視，加強領(lǐng)導(dǎo)、健全機構(gòu)。
XX市政府把物業(yè)管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市與建設(shè)文明小區(qū)緊密結(jié)合在一起，十分重視組織領(lǐng)導(dǎo)和組織建設(shè)。
1、組織領(lǐng)導(dǎo)層次高，XX市成立物業(yè)管理委員會由市政府牽頭，主管副市長任委員會主任，XX市政府副秘書長、XX市住宅局長任副主任、成員由6個行政區(qū)和計劃、財政、國土等13個部門領(lǐng)導(dǎo)及深大電話公司等4個企業(yè)負責(zé)人組織;委員會下設(shè)辦公室和物業(yè)管理招標(biāo)辦辦公室，兩個辦公室均設(shè)在XX市住宅局，負責(zé)日常工作;各區(qū)人民政府也成立相應(yīng)機構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理和老住宅區(qū)整治改造工作。
2、建立合理業(yè)主委員會組成監(jiān)管管理機制，齊抓共管。一是各物業(yè)行政主管部門對業(yè)主大會，業(yè)主委員會的成立及活動進行指導(dǎo)，監(jiān)督和管理。二是街道辦事處，社區(qū)工作者或社區(qū)居委會負責(zé)業(yè)主大會的成立及首屆業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會，業(yè)主委員會的日常工作，并處理物業(yè)管理與社會管理的相互關(guān)系。三是由物業(yè)主管部門、政法委、維護辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會、派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)組織聯(lián)席會，聯(lián)席會由街道辦事處召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題，
(二)、重視法制建設(shè)。
XX市物業(yè)管理起步早，政策法規(guī)建立超前，對發(fā)展物業(yè)管理具有前瞻性和預(yù)見性，1994年出臺了《XX市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》。開創(chuàng)了我國物業(yè)管理法制建設(shè)先例，之后相繼出臺了《XX市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》、《XX市家庭裝飾裝修管理辦法》、《XX市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等十二種物業(yè)管理政策法規(guī)。為XX市物業(yè)管理的健康發(fā)展起到了重要作用，從時間上看，我國制定的一系列物業(yè)管理政策都是在深圳經(jīng)濟特區(qū)制定的物業(yè)管理政策法規(guī)的基礎(chǔ)上修改出臺。
(三)加強開發(fā)、物業(yè)綜合管理推動物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
1、XX市現(xiàn)有注冊物業(yè)管理企業(yè)898個，管理項目3500余項，對物業(yè)企業(yè)的管理主要是資質(zhì)管理，除每年進行年檢外，在適當(dāng)時間與工商部門聯(lián)合檢查，檢查內(nèi)容包括：企業(yè)是否按申報項目操作，企業(yè)是否帳目公開，企業(yè)實際操作是否降低資質(zhì)申報條件，對外來企業(yè)實行登記備案制度等，通過檢查整頓規(guī)范提高管理水平，減少業(yè)主投訴。
2、嚴格推行物業(yè)管理合同和業(yè)主公約必須是在開發(fā)企業(yè)售房時就與業(yè)主簽定，而不是在向業(yè)主交房時簽定物業(yè)合同和公約。
3、加強物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)，XX市專門設(shè)有房地產(chǎn)和物業(yè)管理進修學(xué)院，為上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件，學(xué)院每年不斷循環(huán)組織物業(yè)管理人員培訓(xùn)，新的物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理理念不斷從這里輸出，從而提高員工素質(zhì)和管理水平。
4、建立物業(yè)管理招投標(biāo)機制，把物業(yè)管理引入市場機制，xx年下發(fā)了招投標(biāo)管理工作通知。成立了招投標(biāo)辦公室，制定了招投標(biāo)有關(guān)程序規(guī)定，設(shè)立考評專家?guī)�，在一些�?guī)模小區(qū)開展了招投標(biāo)工作，對達到5萬平方米的小區(qū)準(zhǔn)備強行啟動招投標(biāo)。
(四)全方位、多角度解決物業(yè)收費問題。
一是通過煤體加強物業(yè)管理宣傳工作，二是要求開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約內(nèi)容必須明確到位，三是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾要到位，四是對惡性欠費的業(yè)主物業(yè)管理人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業(yè)主委員會成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主集體拒繳或組織上訪，XX市物業(yè)平均收費率達98%。
物業(yè)考察報告 篇5
學(xué)習(xí)提高、改變創(chuàng)新，帶著這樣的目的，在領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下我們走進枊州福來物業(yè)。在對#、#兩個項目進行學(xué)習(xí)考察后，感觸頗深，受益匪淺�？疾鞖w來，我也一直在想，春風(fēng)物業(yè)如何像福來一樣做大做強，我們可以在哪些方面提高自己的實力。
市場是永恒的話題，任何企業(yè)也無法躲避或掩飾市場份額對自身發(fā)展的影響。
根據(jù)數(shù)據(jù)，中國民營企業(yè)的平均壽命是2.86年，春風(fēng)物業(yè)已平穩(wěn)運行十年，應(yīng)該說我們的歷史比較悠久，此外，由于一些外在有利條件加上各屆領(lǐng)導(dǎo)班子的努力，春風(fēng)物業(yè)發(fā)展成了南寧乃至物業(yè)界的一個老牌子。但是隨著市場的發(fā)展和條件的限制，伴隨著榮和、保利、利海、盛天等品牌的相繼推出，春風(fēng)就不免落入后塵。
現(xiàn)如今，如果春風(fēng)物業(yè)還是僅僅做同宗開發(fā)商的盤，這種形式不僅會隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展被取代，更重要的是，我們的管理經(jīng)驗、管理水平、管理專業(yè)化程度的發(fā)展都會跟不上市場的要求。況且，目前我們所接手的比較優(yōu)勢的項目是兩個僅收四角五和五角的低端項目，另外兩個是目前不能很快帶來效益和聲譽的前期項目，僅僅立足于此，不去開拓新的市場，就算等把這兩個前期項目做成熟、做成功，市場也過了這個最佳擴張期，我們那時也因不具備足夠的資金基礎(chǔ)和人力資源去與其它的競爭者抗衡。同時，當(dāng)我們的人力和資金基礎(chǔ)落后時，我們的服務(wù)水平也將會大打折扣。從而，當(dāng)物業(yè)行業(yè)的業(yè)委會形式真正成長起來后，我們就淪為市場經(jīng)濟的炮灰。
前幾天看到一份資料，介紹龍湖物業(yè)XX年的戰(zhàn)略規(guī)劃，有一個篇章先用一串?dāng)?shù)據(jù)分析說明XX的中國房地產(chǎn)平均銷售增長率達到54%，中國房地產(chǎn)企業(yè)已進入快速增長期，龍湖物業(yè)必須把握住行業(yè)發(fā)展節(jié)奏，否則將很快被邊緣化，因此規(guī)劃XX年凈收入達到50億元，基本完成環(huán)渤海灣和長三角的布局。龍湖物業(yè)深切體會到危機感，因此制定出了針對性非常強的戰(zhàn)略規(guī)劃。對此，我們需要借鑒的是這份規(guī)劃基于市場進行分析，先分析各區(qū)域布局、業(yè)態(tài)布局，然后是在這樣的市場態(tài)勢下，龍湖物業(yè)將如何搶占先機、如何領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模、如何快速市場擴張。龍湖物業(yè)把市場當(dāng)作公司發(fā)展的重頭戲，整個五年的戰(zhàn)略規(guī)劃，完全是一個市場開發(fā)規(guī)劃，可見，在現(xiàn)在的市場行情下，重視市場營銷的重要性。柳州福來，XX年成立，比我們的歷史短了十年之久，但目前已接手三十余項目，誠然，其中可能有其它因素存在，但我認為帶動其飛速發(fā)展最為重要的因素是市場意識帶動公司發(fā)展。據(jù)稱，連原來一直秉乘舍棄市場以成就地產(chǎn)品牌的萬科物業(yè)現(xiàn)在已開始關(guān)注物業(yè)市場份額，其不久前新成立了物業(yè)管理發(fā)展公司，將經(jīng)營定位在拓展國內(nèi)物業(yè)管理市場上。
回頭分析我們的春風(fēng)物業(yè)，可以先分析下南寧乃至廣西的市場情況，制定出屬于我們的市場規(guī)劃，如果我們有把握將春風(fēng)物業(yè)的寫字樓物業(yè)做成精品物業(yè)、五星級物業(yè)，那么是不是可以借助這一高端平臺，在服務(wù)和創(chuàng)新上做足功夫，將春風(fēng)物業(yè)這一品牌進行全面提升，然后復(fù)制、擴展、延伸，實現(xiàn)春風(fēng)物業(yè)整體素質(zhì)的三級跳。在南寧乃至廣西這個市場上，越來越多的外來軍團（鵬基、盛天、保利、廣州恒大的金碧）陸續(xù)到來，廣西物業(yè)市場的競爭日趨激烈，只有擁有系統(tǒng)、規(guī)范、完善的市場營銷體系的企業(yè)才能在市場浪潮中適應(yīng)市場發(fā)展和市場競爭的需要，使企業(yè)立于不敗之地，得以長期生存、發(fā)展和壯大。建立健全科學(xué)、系統(tǒng)、完善的市場營銷體系，要不斷提升自身的市場營銷理念，由上而下都充分認識到市場營銷對企業(yè)發(fā)展及生存的重要性，公司決策層更應(yīng)具備強烈的營銷意識，做到懂營銷，參與營銷，將營銷的概念深刻地融于經(jīng)營管理工作之中。另外，我們還要做好完善市場營銷體系的一系列工作，包括自身長遠的發(fā)展規(guī)劃、良好的企業(yè)定位、制定市場戰(zhàn)略、進行市場調(diào)研與預(yù)測、信息收集、人員管理、市場管理等多方面工作。
物業(yè)考察報告 篇6
一、管理，分別是大自然物業(yè)、京興
物業(yè)和錢江物業(yè)，李家斗小區(qū)屬老舊小區(qū)開放式社區(qū)管理、鈕店灣新村屬農(nóng)民新村開放式管理。
二、所轄小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀
盡管近幾年來市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展迅速，但涉及到的各類投訴、舉報越來越多，小區(qū)居民不滿意，物業(yè)公司有意見，物業(yè)管理工作越來越難，表現(xiàn)在以下四個方面:
1、物業(yè)費用難收繳。物業(yè)收費難成為制約物業(yè)企業(yè)發(fā)展的頭號難題，參與座談、調(diào)查的物業(yè)公司普遍反映，現(xiàn)行物業(yè)管理條例明確的收
費標(biāo)準(zhǔn)偏低，小區(qū)居民自動繳費意識不強，調(diào)查的參與23家物管企業(yè)2010年物管費平均繳費率為62.43%。僅3家企業(yè)達到收支平衡或略有盈余。
2、小區(qū)物業(yè)難管理。由于物業(yè)費用收繳不足，物業(yè)公司只能降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，減少服務(wù)人員，更加引起小區(qū)業(yè)主的對立抵觸情緒，從而形成惡性循環(huán)。部分小區(qū)服務(wù)項目只能維持樓道打掃和小區(qū)治安等簡單的內(nèi)容，小區(qū)綠化缺乏管護、公共設(shè)施年久失修。調(diào)查問卷統(tǒng)計，42%的居民認為小區(qū)服務(wù)質(zhì)量一般，20%的認為較差。
3、小區(qū)環(huán)境難維持�？傮w來說新建小區(qū)物業(yè)管理較好，老小區(qū)、安置區(qū)環(huán)境差距較大。部分小區(qū)內(nèi)扒翻種植、破綠毀綠、亂拉亂接、亂停亂靠、違章建設(shè)等行為屢見不鮮。
參與調(diào)查的市民對小區(qū)停車問題反映特別強烈，83%的認為小區(qū)汽車亂停亂放，33%的認為小區(qū)行路難。以蓮花5號區(qū)為例，一到傍晚小區(qū)道路車滿為患，公共場地擠占一空，不僅小區(qū)居民難以出行，而且已經(jīng)發(fā)生過居民家中失火，消防車無法通行、及時施救的嚴重情況。
4、物業(yè)經(jīng)營難陽光。大部分物業(yè)公司除物業(yè)費用外，還有門面出租、廣告經(jīng)營等其他收入，但這些收入和公共支出情況不公開、不透明，小區(qū)居民無法進行有效地監(jiān)督和查詢。有6%的被調(diào)查對象認為物業(yè)公司存在亂收費現(xiàn)象。
三、當(dāng)前物業(yè)管理難的主要成因
1、物業(yè)公司缺乏監(jiān)管。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，住宅小區(qū)數(shù)量越來越多，分布范圍越來越廣，但市房管局物業(yè)管理科室僅有兩三名工作
人員從事行業(yè)主管工作，難以對面廣量大的物業(yè)公司進行有效的監(jiān)督和管理。由于我市尚未制定《物業(yè)管理辦法》，街道、社區(qū)以及其他有關(guān)職能部門的物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)還不明確，絕大部分小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，多層次的物業(yè)管理監(jiān)管體系嚴重缺失。
2、物業(yè)收費缺乏手段。老小區(qū)執(zhí)行的物管費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)是2000年制定的，10多年來，勞動用工成本和物價指數(shù)翻了若干倍，但物管費標(biāo)準(zhǔn)一直未作較大調(diào)整。最低標(biāo)準(zhǔn)只有0.4元/㎡/月，以100㎡住宅為例，全年物管費僅480元。即便如此，物管費用仍然難以收全，由于多種原因業(yè)主往往拒絕繳納物業(yè)費用。
物業(yè)公司沒有任何強制手段，也不能夠采取斷水?dāng)嚯姷却直┺k法。部分物業(yè)公司迫不得已到法院起訴，但是耗時長、費用高、執(zhí)行難，即使贏了官司但卻輸了人情。
3、開發(fā)企業(yè)缺乏責(zé)任。由于房屋漏水、滲水等房屋質(zhì)量問題開發(fā)商一直未能與業(yè)主達成協(xié)商，最后導(dǎo)致許多業(yè)主以拒交物業(yè)費的方式來表示不滿。如大自然城市花園小區(qū)，
4、小區(qū)業(yè)主缺乏素質(zhì)。
隨著城市化進程不斷加快，越來越多的農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民，但是自身素質(zhì)還未能夠得到提高。小區(qū)內(nèi)破綠毀綠、違法搭建、亂停亂放的行為屢禁不止。物業(yè)管理公司沒有行政執(zhí)法權(quán)、處罰權(quán)，只能通過宣傳說服等思想工作進行勸導(dǎo)。
5、職能部門工作缺位。住宅區(qū)中的私挖地下室、違章搭建、破門開窗、車輛亂停、馬路市場、噪音油煙、養(yǎng)狗問題等等，不論是按照《國務(wù)院物業(yè)管理條例》的規(guī)定，還是從實際出發(fā)，都應(yīng)該由相關(guān)職能部門處理。但實際工作中，不少職能部門對住宅區(qū)中發(fā)生的問題處理不及時，
甚至推諉扯皮，敷衍塞責(zé)。
四、破解住宅小區(qū)物管難的思考與對策
分析市區(qū)物管難的現(xiàn)狀、成因及其影響，學(xué)習(xí)借鑒先進地區(qū)比較成功的做法和經(jīng)驗，現(xiàn)提出如下建議。
（一）迅速制定出臺物業(yè)管理辦法，加強物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理
針對當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在的問題，由市房管、法制部門抓緊制定出臺符合我市實際的《物業(yè)管理辦法》，進一步明確開發(fā)商前期物業(yè)管理職責(zé)、業(yè)主委員會工作職責(zé)、物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)法律責(zé)任等等，確保物業(yè)管理工作有法可依。
學(xué)習(xí)借鑒武漢市做法，在《物業(yè)管理辦法》中進一步明確各相關(guān)職能部門的工作職責(zé)，以及違章建設(shè)、亂停亂放、破墻開店等違法違規(guī)行為的處罰辦法。
進一步強化市房管局物業(yè)監(jiān)管力量，適當(dāng)增加人員和經(jīng)費，確保能夠有效地開展好工作。督促加快建立專門的管理機構(gòu)，暢通群眾申請使用渠道，不斷提高資金使用實效。
�。ǘ┘訌娊ㄖ|(zhì)量與規(guī)劃監(jiān)管，把好前期物業(yè)管理交接關(guān)
規(guī)劃、建設(shè)等部門應(yīng)加強對開發(fā)商公共配套設(shè)施建設(shè)的督促與檢查，確保嚴格按規(guī)劃執(zhí)行，各項配套齊全。尤其是要確保停車位建設(shè)到位，留足小區(qū)停車空間，從根本上解決好小區(qū)停車難題。做好前期開發(fā)商與物業(yè)的交接監(jiān)督關(guān)，防止因交接不清而出現(xiàn)開發(fā)商與物業(yè)公司互相推諉、侵害業(yè)主合法權(quán)益的情況發(fā)生。
打破“誰開發(fā)誰管理”的壟斷經(jīng)營模式，讓業(yè)主與物業(yè)公司在市場中進行雙向選擇，把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)商品房預(yù)售許可證的前置條件，切實把好對前期開發(fā)商選聘物業(yè)公司的入門關(guān)，加強對前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)合同的審核，讓業(yè)主在購買物業(yè)時就了解物業(yè)管理的具體事項，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主入住公約等有關(guān)規(guī)定，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。
（三）完善物業(yè)管理收費制度，切實解決物業(yè)收費難題
結(jié)合我市實際，制定出臺物業(yè)管理收費實施細則，市物價部門要進一步提高現(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)，確定上下浮動幅度，由業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)根據(jù)服務(wù)質(zhì)量協(xié)商議定，報價格部門備案。
①加快建立并大力推進“分等定級、質(zhì)價相符”的物業(yè)管理收費制度，加強對物業(yè)收費的監(jiān)督檢查，督促物業(yè)企業(yè)在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費方式，減少亂收費現(xiàn)象的發(fā)生。
②針對物業(yè)收費難的問題，建議推行刷卡收費方式，新建小區(qū)統(tǒng)一設(shè)置門禁系統(tǒng)，必須刷卡方可進入。業(yè)主只有自動繳納物業(yè)管理費用后，才可憑IC卡可進出小區(qū)、乘坐電梯。這樣既能將閑雜人員阻止在小區(qū)之外，又能夠確保收足物業(yè)管理費用。對老舊小區(qū)惡意拖欠物業(yè)費用的住戶，可以借鑒新加坡的做法，建立業(yè)主不交費限制過戶制度，納入銀行個人征信系統(tǒng)。
③針對物業(yè)糾紛的多發(fā)、突發(fā)、標(biāo)的小、處理急等特性，建議參照勞動仲裁模式設(shè)立訴前物業(yè)糾紛仲裁機制，在各市（區(qū)）設(shè)立物業(yè)糾紛仲裁庭，采取快速靈活的調(diào)查和現(xiàn)場勘查等方式固定證據(jù)，快速裁決，及時解決糾紛。
物業(yè)考察報告 篇7
20xx年在公司的統(tǒng)一安排和部署下，在領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和幫助下，在廣大同事們的支持下，我努力學(xué)習(xí)，扎實工作，較好的完成了本職工作，現(xiàn)匯報如下，不妥之處，敬請批評指正。
一、主要完成工作
�、鍙娀脖！⑾拦芾�，創(chuàng)造和諧、安全、穩(wěn)定環(huán)境。
把安保，消防等工作寫進去
�、婧侠韺ν鈪f(xié)調(diào)，樹立良好企業(yè)形象
把對外協(xié)調(diào)等工作寫進去
�、绶e極招商引資，
把對外招商工作寫進去
�、鑳�(yōu)化物業(yè)制度建設(shè)，人才隊伍建設(shè)
把對下屬員工管理和制度建設(shè)工作寫進去
�、榧訌娮陨韺W(xué)習(xí)，努力提升自身素質(zhì)
把參加的培訓(xùn)班，考試，取得證書等寫進去
二、存在的不足
把自己認為存在的不足寫進去
三、今后的工作設(shè)想
在今后的工作中，我將努力做一個稱職的物業(yè)管理人，首先應(yīng)該認清角色、擺正位置、行權(quán)而不越權(quán)，到位而不越位，認真履行好本職工作，具體概括為“一個原則”、“二個中心”、“三個轉(zhuǎn)變”、“四個做到”�！耙粋�原則”就是為領(lǐng)導(dǎo)分憂，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，公司提出的工作要求、工作標(biāo)準(zhǔn)為原則，并以此作為全部工作的出發(fā)點和落腳點�！岸䝼�中心”就是圍繞服務(wù)與管理兩個中心，突出服務(wù)意識，以服務(wù)促管理，以管理帶服務(wù)，提高自身和部門的業(yè)務(wù)素質(zhì)，搞好隊伍建設(shè)�！叭齻�轉(zhuǎn)變”就是實現(xiàn)由管理型工作向服務(wù)型工作的轉(zhuǎn)變，由事務(wù)型工作向精品型工作的轉(zhuǎn)變，由“打工仔”型思維向主人翁精神的轉(zhuǎn)變�！八膫�做到”就是：第一、提高自己的綜合素質(zhì)，努力做到品德、職業(yè)操守上優(yōu)秀、成熟，業(yè)務(wù)上過硬，紀律上嚴明，作風(fēng)上端正，為人上正派，工作上突破，業(yè)績上突出。不負眾望，不辱使命；第二、銳意進取、增強改革創(chuàng)新意識，做到守法不舊、創(chuàng)新有變，與時俱進，促業(yè)興旺，全面推動物業(yè)各項工作上臺階上水平；第三、妥善處理方方面面的關(guān)系，做到對上級要尊重，充分發(fā)揮自己的參謀助手作用；對下級要多關(guān)心、多幫助，充分調(diào)動他們的積極性、主動性、創(chuàng)造性；對同級要多溝通、多交流，相互配合、緊密合作；第四、廉潔做事、樹立形象，做到有權(quán)不濫用、有名不自爭、有功不自居、有責(zé)不自推，樹立自己良好的形象和表率作用。
物業(yè)考察報告 篇8
XX年即將過去，現(xiàn)在，我將這一年的工作情況向各位領(lǐng)導(dǎo)作個簡要的匯報，以接受評議！
一、積極配合領(lǐng)導(dǎo)及各科室工作，做好后勤保障工作，物業(yè)管理述職報告。
為了作好本職工作，我的腦神經(jīng)始終蹦的很緊，電話24小時開著，鈴聲就是命令，碰到突發(fā)事件，不管在什么時間，不管在多遠，我都必須第一時間趕到現(xiàn)場。
1、積極參與招生工作，我們的努力付出和工作態(tài)度得到了新生及家長的好評，XX年招生工作順利完成。
2、8月份，我院遭受到極為罕見的暴風(fēng)雨襲擊，至使學(xué)院圍墻坍塌，大面積積水，影響了學(xué)院的正常工作，在李院長的親臨指揮下，我與奮戰(zhàn)在一線的師傅們共同奮戰(zhàn)，恢復(fù)了學(xué)院的正常工作。
3、學(xué)期我都協(xié)助公寓科、教室管理科值班領(lǐng)導(dǎo)和同事檢查物品損壞情況，并完成學(xué)院的賠償工作，我們的努力使學(xué)院的物品損壞大幅度降低，學(xué)生們也學(xué)會了珍惜，同時也教育培養(yǎng)了學(xué)生，提高了他們的自身素質(zhì)。
4、在供暖期間，我每晚配合各值班領(lǐng)導(dǎo)、同事，奔走于各個公寓樓、教學(xué)樓查看供暖情況及安全隱患。
二、努力學(xué)習(xí)，全面提高自身素質(zhì)。
物業(yè)管理是一個特殊的崗位，它要求不斷的更新知識和提高素質(zhì)。工作之余，我不斷的學(xué)習(xí)物業(yè)管理專業(yè)知識，學(xué)習(xí)期間，參加了全國物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)，通過培訓(xùn)強化了物業(yè)管理的意識，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理發(fā)展的潛力巨大，也重新認識了物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)。
三、加強修養(yǎng)，時刻注重自我約束。
在工作中，言行舉止都要注重約束自己，對領(lǐng)導(dǎo)做到謙虛謹慎、尊重服從；對同事做到嚴于律己，寬以待人。一句話，努力做到對上不輕漫，對下不張狂，注意自己的一言一行，維護了領(lǐng)導(dǎo)，維護了物業(yè)中心的整體想象。
四、勤奮工作，回報學(xué)院及領(lǐng)導(dǎo)同事們的關(guān)愛。
我從踏入物業(yè)中心工作以來，受到了學(xué)院、領(lǐng)導(dǎo)同事們的關(guān)懷和幫助，我惟一的回報方式就是拼命努力的工作，我珍惜這份來之不易的工作，珍惜這個良好的工作環(huán)境。同時，也被李院長的的敬業(yè)精神深深感動。一年來，對領(lǐng)導(dǎo)安排的所有工作，我從不講任何客觀理由和條件，總是默默無聞的完成。說句實在話，工作不僅是我謀生的手段，更是我回報學(xué)院、領(lǐng)導(dǎo)同事的最好方式，也是實現(xiàn)我人生價值的惟一方式。
總而言之，一年來的工作雖有很多不足之處，但我可以問心無愧的說：自己盡了心，怒了力，也流了汗。我將一如既往的做事，一如既往地為人，也往眾位領(lǐng)導(dǎo)同事們一如既往的幫助我、支持我！
報告完畢，謝謝！
物業(yè)考察報告 篇9
一、按照實際情況，對現(xiàn)有的規(guī)章制度及作業(yè)流程作出了修改
××大廈作為公司一個大的外接項目樓盤，以前無固定管理模板及工作經(jīng)驗，××大廈全體員工根據(jù)現(xiàn)有的實際情況，及時對存在問題進行調(diào)整，現(xiàn)就幾件典型事件總結(jié)如下:
1、保安部對外來辦事人員的核實及控制上訪人員方面:以前保安部對外來辦事及上訪人員據(jù)不登記的，采用小區(qū)一直沿用的巡邏崗跟隨，反復(fù)盤問等軟性措施。經(jīng)過兩次突發(fā)事件的經(jīng)歷，在聽取了管委會相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)的建議下，辦公室對保安部外來人員身份核實作出了相應(yīng)調(diào)整，首先加強了保安部門對人員及車輛的識別能力，其次對拒不登記及無理取鬧的人員堅決不予以放行，并通知治安警衛(wèi)室處理。
2、會務(wù)組方面:因天氣溫度逐漸升高，××大廈會議室人員開會時飲水的頻率逐漸上升，要求的攙水間隔時間15分鐘/每次已不能符合開會人員的飲水要求，物管辦公室針對以上問題，作出縮短攙水間隔時間的要求，調(diào)整為10分鐘/每次。經(jīng)過近段時間的觀察，開會人員打電話來要求攙水的要求逐漸減少，取得了較好的效果。
3、保潔方面:××大廈作為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的行政辦公大樓，各階層的到訪人員多，也給保潔工作造成一定程度上的影響。20xx年4月，連綿的雨天使得辦事人員的腳上沾滿的泥土，四樓及五樓的會議室使用頻率又高，但我們對保潔工作警覺性不高，還是按照以往每一個小時對衛(wèi)生間保潔的頻率來執(zhí)行，導(dǎo)致了引起業(yè)主方人員的投訴衛(wèi)生間清潔情況較差的事。辦公室及保潔部針對出現(xiàn)的問題也作出了分析，分析主要原因是管理者思想麻痹，沒充分意識到天氣原因?qū)е碌牟豢煽匦�。辦公室也針對這種情況作出了調(diào)整，在下雨天樓層與會人員多的情況下，衛(wèi)生間作為清潔重點不定時保潔，在衛(wèi)生間設(shè)置保潔簽到表等。
4、工程方面:20xx年5月左右，管委會對外招商進入一個新的高峰期，其間到訪的各國代表團及大型外企人員也較多，××大廈電梯因采用并聯(lián)運行，在人員上下電梯時每次只能乘從一臺電梯，大大影響了上樓開會人員的時間。鑒于此種原因，辦公室及時要求工程部對電梯并聯(lián)裝置進行了處理。通過以后的幾次實際使用，發(fā)現(xiàn)使用效果明顯，管委會領(lǐng)導(dǎo)反映良好，于是辦公室把大型會議在樓層上召開時取消電梯并聯(lián)裝置的流程納入《大型會議準(zhǔn)備預(yù)案》。
二、協(xié)調(diào)管委會、金泰公司及施工方對遺留問題進行整改
因我司是一個物業(yè)代管單位，在要求施工方整改及返修時也需要講究方式、方法。物業(yè)公司只能談及工程問題的表面現(xiàn)像，盡量回避其中出現(xiàn)問題的原因，出現(xiàn)問題后，如不能由我方協(xié)調(diào)解決的，可以尋求業(yè)主方及相關(guān)部門的資源，由他們一起去協(xié)調(diào)處理。如前期工程設(shè)計及工作界面等關(guān)系遺留下來的問題，施工單位相互推諉，工程返修進度緩慢，協(xié)調(diào)管委會、金泰公司及施工方就逐漸成為客戶中心的一項工作重點。經(jīng)過客戶中心的不懈努力及協(xié)調(diào)，20xx年上半年5件典型的整改問題得到了解決，2件未解決的也明確了責(zé)任人，得出了整改意見。
1、檔案館墻面反潮的整改:檔案作為經(jīng)開區(qū)的機要文件存放中心，對房間溫、濕度要求較高，因各方面原因，檔案館負一樓房間內(nèi)普遍存在反潮、發(fā)霉的現(xiàn)像。20xx年上半年，檔案館準(zhǔn)備正式入住，但因為設(shè)計單位與施工方在工作介面上產(chǎn)生分歧，都不予整改。經(jīng)客戶中心與管委會及業(yè)主方相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映后，在管委會的支持下，協(xié)調(diào)施工方對檔案館反潮的問題進行了整改，現(xiàn)檔案館墻面反潮問題已得到了解決。
2、北樓玻璃天棚漏水的整改:××大廈北樓玻璃天棚在20xx年上半年漏水情況特別嚴重，土建施工方與燈飾施工方都不予以處理，導(dǎo)致北樓三樓會議室停止使用三天時間，經(jīng)過我方協(xié)調(diào)，組織各施工單位到現(xiàn)場查看及分析原因，最后確定了責(zé)任方，并及時予已了解決。
3、配電房雙電源的整改:××大廈信息中心因在當(dāng)初施工設(shè)計時未考慮配置雙電源轉(zhuǎn)換裝置，導(dǎo)致在停電期間信息中心機房計算機中心不能正常工作，極大的影響了開發(fā)區(qū)的正常辦公秩序。辦公室也在前期介入遺留問題中提出，也得到了相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的批示，要求解決。經(jīng)過辦公室與各方面協(xié)調(diào)，現(xiàn)雙電源問題已得到了解決。
4、外環(huán)死亡植物的整改確定:外環(huán)植物因前期施工方養(yǎng)護原因，部份熱帶喬木一直長勢不好，施工方質(zhì)保期過后，我方也委托專業(yè)養(yǎng)護公司進行委外養(yǎng)護，經(jīng)過2004年寒冬，外環(huán)廣場部份喬木死亡，嚴重影響了××大廈景觀。辦公室通過給管委會相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)打報告說明情況外，還與外環(huán)植物供貨方就植物死亡的原因進行了分析。在管委會領(lǐng)導(dǎo)的牽頭下，金泰公司、物管辦公室及施工方達成了一致意見，并根據(jù)植物本身存活的特性，采取適當(dāng)?shù)臅r機由管委會予已更換。
5、堅持原則、對檔案館空調(diào)除濕效果進行嚴格把關(guān)，就施工方的不合格項目上報建設(shè)局督促施工方整改。(此問題正在整改中)
三、20xx年下半年工作總體框架
完善各項制度、流程——努力完善各部門考核標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合實際情況進行考核。完善各部門作業(yè)文件，使工作更規(guī)范化、專業(yè)化。
打造兩個和諧——即打造和諧團隊，和諧樓宇。
推進一大整合——推進××大廈現(xiàn)有資源的整合。
(一)、進一步優(yōu)化“為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)并影響他們的行為”的企業(yè)目標(biāo)
通過嚴格要求各部門班組長的服務(wù)考核，進一步發(fā)動××大廈各部門為業(yè)戶滿意而提供精細服務(wù)。提高業(yè)戶滿意度是20xx年下半年的首要目標(biāo)，考核標(biāo)準(zhǔn)將從研究業(yè)主的需求著手，以ISO9000相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)為量化目標(biāo)，提高××大廈各部門例會安排事項執(zhí)行質(zhì)量等為手段，確保各部門實現(xiàn)物管合同約定的品質(zhì)目標(biāo)、成本目標(biāo)和時間目標(biāo)，盡最大努力提高管理服務(wù)水準(zhǔn)。
(二)、進一步建設(shè)“善待你一生”的企業(yè)文化，打造兩個和諧，即打造和諧團隊，和諧樓宇。
由于行業(yè)的原因物管行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，員工構(gòu)成復(fù)雜，并且困難的多、身體差的多，文化水平低的多，客觀上存在一部分“弱勢群體”，這就使得我們的思想工作和員工凝聚力猶為重要和艱巨。正如我們員工所言，員工對企業(yè)的滿意是客戶對企業(yè)滿意的保證，員工以企業(yè)為榮，為之自豪則是企業(yè)興旺發(fā)達的象征。目前，××大廈的發(fā)展比較好，它靠的是什么?它靠的是有一種堅忍不拔的精神，有一個團結(jié)互助向上的團隊。20xx年下半年我們要更好地加強團隊建設(shè)，要進一步在增強員工的歸屬感上下功夫。一方面，要充分利用公司的發(fā)展，建立人才崗位合理調(diào)動機制，做到人盡其才;另一方面，做好培訓(xùn)工作，使員工能適應(yīng)本崗位工作，使員工增強歸屬感，進而增強××大廈的凝聚力。要發(fā)揚互幫互助、互敬互愛、互謙互諒的工作氛圍，打造和諧團隊。
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