在當(dāng)下社會(huì)，接觸并使用報(bào)告的人越來(lái)越多，我們?cè)趯?xiě)報(bào)告的時(shí)候要注意語(yǔ)言要準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔。一聽(tīng)到寫(xiě)報(bào)告馬上頭昏腦漲？以下是小編幫大家整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，希望能夠幫助到大家。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1

　　一、xx概況

　�。ㄒ唬﹨^(qū)域基本情況

　　xx縣位于xx市東部，三峽工程庫(kù)區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)xx縣，南連湖北省利川市，西界xx市萬(wàn)州區(qū)，北接開(kāi)縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24′32"―109°14′51"，北緯30°35′6"―31°26′36"之間，南北長(zhǎng)99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長(zhǎng)江由西向東橫空而過(guò)，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至xx市區(qū)337公里（距萬(wàn)州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。xx縣共轄42個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，20xx年末總?cè)丝?29萬(wàn)人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬(wàn)人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬(wàn)人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿(mǎn)、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。

　�。ǘ�）區(qū)域自然環(huán)境

　　xx地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。xx地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。xx屬東南中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°C，最低氣候-4.0°C,最高氣候41.7°C。年平均日照1484.8小時(shí)，年平均降雨量1100.1毫米，無(wú)霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)。

　�。ㄈ�）區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件

　　“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11.9%，20xx年全縣GDP達(dá)到53.3億元，比20xx年接近翻一番，人均GDP達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當(dāng)于“十五”的3倍，年均增長(zhǎng)24%，高出計(jì)劃11.4個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入達(dá)到2.23億元，年均增長(zhǎng)12.99%，比預(yù)期目標(biāo)高3.99個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長(zhǎng)8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由20xx年42.3:33.7:24.0調(diào)整到20xx年的31.1:33.3:35.6。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.2億元，年均增長(zhǎng)12.2%，比計(jì)劃高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以?xún)?nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長(zhǎng)率為4.81‰。

　�。ㄋ模﹨^(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件

　　城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲xx市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。

　　xx交通四通八達(dá)，運(yùn)輸方便快捷。長(zhǎng)江自西向東橫穿而過(guò)，現(xiàn)有各類(lèi)港口、碼頭100多處，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在xx港停泊運(yùn)營(yíng)。全縣通車(chē)?yán)锍?480公里。渝巫路沿長(zhǎng)江北穿過(guò)xx境內(nèi)，至開(kāi)縣二級(jí)路今年貫通，至湖北利川二級(jí)路，蘭杭高速公路xx段即將通車(chē)，xx長(zhǎng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車(chē)。距萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)、萬(wàn)州火車(chē)站48公里，僅40分鐘車(chē)程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長(zhǎng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級(jí)公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，95.8%的村通公路。新建二級(jí)車(chē)站1個(gè)，三級(jí)車(chē)站4個(gè)，完成港口碼頭復(fù)建11處。

　　（五）城市定位

　　xx新縣城定位為xx縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：2010年發(fā)展到20萬(wàn)人，2020年30萬(wàn)人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤(pán)石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。xx是一個(gè)地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以xx新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強(qiáng)與xx直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開(kāi)發(fā)格局，接待游客250萬(wàn)人次，張飛廟成功搬遷，20xx年7月19日正式開(kāi)館，被評(píng)定為國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)，成功申報(bào)龍缸國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，建成了xx的一張名片。

　　新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲xx市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。

　　根據(jù)xx縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場(chǎng)用地、市政設(shè)施用地、綠地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為7.33%,此類(lèi)用地雖不可經(jīng)營(yíng)性出讓?zhuān)�但是可以通過(guò)劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開(kāi)發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂(lè)用地可用于經(jīng)營(yíng)性出讓?zhuān)�本�?bào)告中將按照總體規(guī)劃中這三類(lèi)用地之間的比例關(guān)系估算待儲(chǔ)備地塊中可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的各類(lèi)型土地面積。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)

　　xx新城為移民城，xx新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長(zhǎng)江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因而研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調(diào)查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已基本趨于飽和。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，可以通過(guò)在特色上下功夫，開(kāi)辟高端市場(chǎng)空間。

　　為此，我們進(jìn)行了“xx縣住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。

　�。ǘ�）可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀

　　沿移民大道通過(guò)地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地僅剩下200畝左右，20xx年，縣府通過(guò)招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一舉中標(biāo)。

　　1、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀

　　麗江景苑，該樓盤(pán)占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積3.4萬(wàn)平方米，住宅公寓面積6.8萬(wàn)平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價(jià)為1200元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1700元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。

　　福苑樓盤(pán)，該樓盤(pán)占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積0.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積1.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為6600元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2200元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。

　　外灘廣場(chǎng)，該樓盤(pán)占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。20xx-20xx年，一期工程樓盤(pán)占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積3.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為4280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為900元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1200元/平方米；20xx-20xx年，二期工程樓盤(pán)占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為5280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1050元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1750元/平方米；20xx年，三期工程樓盤(pán)占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為7280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2750元/平方米。該樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況良好，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。

　　濱江國(guó)際，該樓盤(pán)占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積5.4萬(wàn)平方米，住宅公寓面積14.8萬(wàn)平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達(dá)到3000元/平方米。

　　2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析

　　針對(duì)本案濱江國(guó)際、麗江景苑、福苑、外灘廣場(chǎng)附近幾個(gè)樓盤(pán)市調(diào)分析。目前，在xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有一定影響力的售樓盤(pán)是位于濱江小區(qū)的濱江國(guó)際、麗江景苑、福苑樓盤(pán)和群益小區(qū)的外灘廣場(chǎng)。

　　濱江國(guó)際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為90-110平方米（小戶(hù)型，小面積），120-145平方米（中戶(hù)型，中面積），180-250平方米（大戶(hù)型，大面積），小戶(hù)型、小面積占60%，中戶(hù)型、中面積占25%，大戶(hù)型，大面積占15%。購(gòu)房以外地人和本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷(xiāo)售很樂(lè)觀(guān)；

　　外灘廣場(chǎng)現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶(hù)型設(shè)計(jì)新穎超前，戶(hù)型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目三期原定于3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認(rèn)籌�，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年xx的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2200元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好。

　　麗江景苑座落于以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為80-95平方米（小戶(hù)型，小面積），100-125平方米（中戶(hù)型，中面積），130-180平方米（大戶(hù)型，大面積），小戶(hù)型、小面積占55%，中戶(hù)型、中面積占35%，大戶(hù)型，大面積占10%。購(gòu)房以本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷(xiāo)售很樂(lè)觀(guān)；

　　福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國(guó)際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為145平方米、183平方米面積各占10%。購(gòu)房以本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷(xiāo)售很樂(lè)觀(guān)；

　　由于走品牌個(gè)性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠(chǎng)潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購(gòu)買(mǎi)為本地人，外地商人，銷(xiāo)售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。

　　三、土地市場(chǎng)分析

　　根據(jù)xx縣國(guó)土局提供的20xx―20xx年土地出讓交易結(jié)果，與待儲(chǔ)備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。

　　表1xx土地出讓交易情況年度

　　價(jià)格

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　最高價(jià)（萬(wàn)元/畝）

　　70．47

　　15．18

　　70．72

　　63．91

　　22．72

　　44．13

　　75．50

　　最低價(jià)（萬(wàn)元/畝）

　　2．00

　　1．64

　　4．40

　　6．98

　　5．68

　　4．40

　　35．50

　　平均價(jià)（萬(wàn)元/畝）

　　4．50

　　5．44

　　23．22

　　28．94

　　14．20

　　24．27

　　55．50

　　可以看到，土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了02、03年的狂熱之后逐漸回歸理性。預(yù)計(jì)xx縣土地市場(chǎng)將在20xx年穩(wěn)定下來(lái)，20xx年呈上升勢(shì)頭。根據(jù)xx縣近年來(lái)土地出讓的實(shí)際情況，土地成交價(jià)格總體上呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，雖然20xx年略有下降，20xx年恢復(fù)到正常水平，20xx年開(kāi)始有大幅增幅。

　　表2xx縣20xx―20xx年土地出讓情況

　　年度

　　價(jià)格

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　20xx

　　最高價(jià)

　　7．47

　　15．18

　　70．72

　　63．91

　　22．72

　　44．13

　　75．50

　　最低價(jià)

　　2．00

　　1．64

　　4．40

　　6．98

　　5．68

　　4．40

　　35．50

　　平均價(jià)

　　4．50

　　5．44

　　23．22

　　28．94

　　14．20

　　24．27

　　55．50

　　四、土地儲(chǔ)備的幾點(diǎn)建議

　　（一）應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲(chǔ)備工作

　　xx在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲(chǔ)備用地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)好，增值大，變現(xiàn)快，應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲(chǔ)備工作。

　�。ǘ�）由于土地出讓價(jià)格受到宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲(chǔ)備地塊尚未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，具體規(guī)劃指標(biāo)未定，導(dǎo)致實(shí)際可出讓的土地面積無(wú)法確定，對(duì)估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。

　　特此報(bào)告

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2

　　近年來(lái)，由于XX經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯(cuò)綜復(fù)雜的局面，特別是海南省XX出臺(tái)全域限購(gòu)政策以后，形勢(shì)變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)不小的沖擊，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場(chǎng)嚴(yán)峻的“寒冬”考驗(yàn)。如何抵擋這股“寒流”過(guò)好“寒冬”，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢(shì)開(kāi)辟、探索新時(shí)期XX企業(yè)發(fā)展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過(guò)去的重大課題。

　　房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強(qiáng)是我們的職責(zé)與使命。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展方向，現(xiàn)結(jié)合前期走訪(fǎng)調(diào)研做分析如下：

　　一、基本情況

　　此次調(diào)研在海口、文昌兩地開(kāi)展，共走訪(fǎng)兩地16個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，與多位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行交流，收集市場(chǎng)信息、有效經(jīng)驗(yàn)與建議40多條。

　　20xx年全省上半年供應(yīng)房地產(chǎn)347。38萬(wàn)平方米，同比下降25%；

　　成交367。02萬(wàn)平方米，同比下降57%；

　　供求比0。95，同比增長(zhǎng)72%；

　　成交均價(jià)14139元/平方米，同比下降13%。

　　20xx年上半年�？谏唐纷≌�供應(yīng)136。74萬(wàn)平方米，同比上漲25%；

　　商品住宅成交176。17萬(wàn)平方米，同比下降13%；

　　供求比0。78，成交金額2711。62億元，同比下降11%；

　　成交均價(jià)15420元/平方米，同比上漲2%。

　　二、分析情況

　　（一）海南房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀

　　海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變遷大致可劃分為三個(gè)階段。

　　第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當(dāng)時(shí)瘋狂的“圈地風(fēng)”、“集資風(fēng)”、“炒地賣(mài)樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣(mài)終造成樓市泡沫，導(dǎo)致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓(xùn)不可謂不深刻。

　　第二階段：即20xx年金融危機(jī)階段，這個(gè)階段可謂一波三折。歷經(jīng)數(shù)年泡沫后，經(jīng)海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復(fù)，然而恢復(fù)起的樓市受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響再次陷入低迷，為了去庫(kù)存，盡快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產(chǎn)商使出渾身解數(shù)大搞促銷(xiāo)；

　　20xx年海南開(kāi)始建設(shè)國(guó)際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開(kāi)始瘋漲，房?jī)r(jià)像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省XX重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房?jī)r(jià)逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開(kāi)發(fā)商花樣百出的各種促銷(xiāo)，在XX的大力扶持和房企的積極應(yīng)對(duì)下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來(lái)一波上行的行情。

　　第三階段：即20xx年全區(qū)限購(gòu)階段。在XX鼓勵(lì)和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步、健康發(fā)展，特別是XX批準(zhǔn)海南自貿(mào)區(qū)（港）后，海南樓市銷(xiāo)售量出現(xiàn)了“井噴式”增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國(guó)內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大、萬(wàn)達(dá)、環(huán)球100等也瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)紛紛進(jìn)駐，推出自己的樓盤(pán)，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀，樓市價(jià)格更是只升不降，房子供不應(yīng)求。為避免房?jī)r(jià)過(guò)高、過(guò)快增長(zhǎng)，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省XX于20xx年4月出臺(tái)了全域調(diào)控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買(mǎi)房的門(mén)檻提高了，可是開(kāi)盤(pán)即售罄的狀況屢見(jiàn)不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢？通過(guò)分析我認(rèn)為主要有以下幾個(gè)方面因素。

　　一是獨(dú)特的地理環(huán)境。海南樓市消費(fèi)群體相當(dāng)一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因?yàn)楸狈蕉�天天寒地凍，氣候環(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽(yáng)光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風(fēng)土人情，是他們“春暖花開(kāi)”、“推窗看�！毙蓍e度假的夢(mèng)想天堂，而獨(dú)特的地理位置讓這個(gè)美麗的島嶼成為享譽(yù)全國(guó)乃至全世界的國(guó)際旅游島。

　　二是良好的公共設(shè)施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場(chǎng)所、信息宣傳配套設(shè)施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來(lái)極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場(chǎng)、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，�？凇⑷齺喆笮�、超大型購(gòu)物中心，大大滿(mǎn)足人們?nèi)粘Ｙ?gòu)物需求，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國(guó)內(nèi)外游客慕名而至。

　　三是暢通的交通線(xiàn)路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；�？�、三亞國(guó)際機(jī)場(chǎng)年運(yùn)載量逐年增加，已啟用的博鰲機(jī)場(chǎng)和即將要籌建的第四個(gè)機(jī)場(chǎng)，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問(wèn)題。

　　四是健全的醫(yī)療體系。XX非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作，20xx年XX劃撥大量土地在各縣市修建或擴(kuò)建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心，并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。這些配套設(shè)施的完善，能夠更大程度上滿(mǎn)足旅游、度假、療養(yǎng)和“候鳥(niǎo)”人群的需求。

　　五是改善性剛需猛增。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進(jìn)，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當(dāng)一部分租戶(hù)也需要一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的住所。另一方面是省XX推出的人才引進(jìn)政策，吸引了一部分島外人才前來(lái)就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個(gè)穩(wěn)定的居所，這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　總的來(lái)說(shuō)，海南的房子好賣(mài)，是因?yàn)楹Ｄ系沫h(huán)境好，空氣好，風(fēng)景好，這就是海南的魅力所在。

　�。ǘ�）政策調(diào)整后的現(xiàn)狀

　　不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據(jù)XX“房子是住的不是炒的”指示要求，XX實(shí)行限購(gòu)政策后，“瘋了一樣的”房?jī)r(jià)得到進(jìn)一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國(guó)人自古以來(lái)的觀(guān)念就是“安居樂(lè)業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標(biāo)之一，再加上無(wú)房難結(jié)婚的觀(guān)念影響，本地居民對(duì)房子仍然有需求。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)受到限制，新建商品房供應(yīng)量有限，導(dǎo)致房?jī)r(jià)穩(wěn)居高位。換句話(huà)說(shuō)，XX調(diào)控土地開(kāi)發(fā)后，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪(fǎng)�？赬XX、XX城、XXX園等10多個(gè)樓盤(pán)了解到，買(mǎi)房需要先報(bào)名，再搖號(hào)，后選房，有的樓盤(pán)拿到號(hào)后還要先買(mǎi)車(chē)位才能選房，造成一房難求、有錢(qián)也難買(mǎi)到房的情況。我們?cè)陧?xiàng)目了解到，該項(xiàng)目第三期計(jì)劃開(kāi)盤(pán)400套房子，而報(bào)名人數(shù)已達(dá)到8000多人，其中只有5%的人能買(mǎi)到房子，讓許多人望房興嘆。事實(shí)上，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀是“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是昨天的便宜”，有的人因?yàn)榉績(jī)r(jià)太貴而猶豫的時(shí)候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說(shuō)，海南樓市住上走趨勢(shì)還會(huì)在繼續(xù)，因?yàn)槭袌?chǎng)就在那里，剛性需求就在那里。

　　海南位于中國(guó)最南端，陸地總面積3.5萬(wàn)平方公里，20xx年海南人口數(shù)量約為867.15萬(wàn)人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說(shuō)人均占地面積是香港的30余倍，總的來(lái)說(shuō)，海南是一個(gè)地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿(mào)區(qū)、港建設(shè)的繼續(xù)推進(jìn)，海南外來(lái)人口還會(huì)繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)住房和配套設(shè)施的需求，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有較大的增長(zhǎng)空間。而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有遵守市場(chǎng)規(guī)則、把握客戶(hù)需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品才能獲得市場(chǎng)青睞和客戶(hù)認(rèn)可。而作為中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，面對(duì)新的形勢(shì)、新的變化，只有揚(yáng)長(zhǎng)避短、轉(zhuǎn)變觀(guān)念、拓寬思維、及時(shí)變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開(kāi)辟出XX企業(yè)發(fā)展的新路子。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告3

　　xx年貴陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)政策：1、購(gòu)房入戶(hù)。凡在貴陽(yáng)市購(gòu)買(mǎi)商業(yè)、辦公用房和首次購(gòu)買(mǎi)住房的，根據(jù)本人意愿可持房屋所有權(quán)證或備案的購(gòu)房合同在購(gòu)房區(qū)域辦理入戶(hù)手續(xù)或居住證，享受本市戶(hù)籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時(shí)間和購(gòu)房面積的限制。

　　2、加大公積金對(duì)購(gòu)買(mǎi)普通住房的支持力度，并采取以下措施： 擴(kuò)大公積金貸款投放資金規(guī)模，在原20億元貸款資金計(jì)劃的基礎(chǔ)上增加8至10億元資金用于發(fā)放住房貸款。降低公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的首付比例，職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購(gòu)買(mǎi)首套自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。 提高住房公積金最高貸款額度。對(duì)個(gè)人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級(jí)良好、具備較強(qiáng)還款能力的職工，購(gòu)

　　買(mǎi)自住房的最高貸款額度調(diào)整為50萬(wàn)元。積極支持人才住房消費(fèi)。經(jīng)人力資源和社會(huì)保障部門(mén)認(rèn)定的引進(jìn)人才，可在一次性補(bǔ)繳12個(gè)月住房公積金后申請(qǐng)住房公積金貸款。3、減免契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭(包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。4、給予優(yōu)惠利率。凡棚戶(hù)區(qū)、城中村改造以及二環(huán)四路城市帶項(xiàng)目中涉及房屋征收的房屋產(chǎn)權(quán)人購(gòu)房，金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)收益平衡的基礎(chǔ)上給予基準(zhǔn)利率下浮優(yōu)惠;5、購(gòu)房免汽車(chē)搖號(hào)。凡購(gòu)買(mǎi)商業(yè)、辦公用房金額每滿(mǎn)500萬(wàn)元，并在貴陽(yáng)市開(kāi)辦企業(yè)(公司)或經(jīng)營(yíng)，有合法營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，可不參加搖直接申請(qǐng)一個(gè)小汽車(chē)專(zhuān)段號(hào)牌。

　　由以上細(xì)則可得出，貴陽(yáng)市作為我國(guó)三線(xiàn)城市，城市化建設(shè)正在加緊建設(shè)中，因此剛性需求及由于城市化建設(shè)，棚戶(hù)區(qū)、舊城區(qū)改造所帶來(lái)的改善性需求比較大，所以政府出臺(tái)的限購(gòu)等調(diào)控措施比較靈活，主要是在控制投機(jī)投資的購(gòu)房需求，對(duì)確實(shí)需要購(gòu)房的民眾以及價(jià)格合理的房地產(chǎn)項(xiàng)目不會(huì)造成很大的影響。同時(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策正帶動(dòng)整個(gè)貴陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)，如井噴式的發(fā)展。

　　貴陽(yáng)典型樓盤(pán)分析

　　提及貴陽(yáng)的樓盤(pán)，不得不用“三個(gè)大字”來(lái)概括，第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷(xiāo)售量大(包括人多、房子多);

　　1、其中最典型樓盤(pán)要?dú)w屬于貴陽(yáng)花果園項(xiàng)目，被譽(yù)為“中國(guó)第一大盤(pán)”，該項(xiàng)目總占地面積6000余畝，總建筑面積1830萬(wàn)㎡，其中1230萬(wàn)㎡住宅，200萬(wàn)㎡商業(yè)，200萬(wàn)㎡辦公，200萬(wàn)㎡公建，分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項(xiàng)目建成后將容納30萬(wàn)人口，據(jù)了解，改項(xiàng)目屬于民生工程，目前貴州省最大的舊城棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，拆遷戶(hù)數(shù)21000多戶(hù)，拆遷面積400萬(wàn)㎡，受到國(guó)家的領(lǐng)導(dǎo)人，政府單位大力支持，由于地理位臵優(yōu)越、開(kāi)發(fā)成本低，房?jī)r(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，總銷(xiāo)售量占整個(gè)貴陽(yáng)市50%的份額。并且受到地方優(yōu)惠政策影響，銷(xiāo)售明顯高于貴陽(yáng)其他項(xiàng)目，可以說(shuō)是壟斷了半個(gè)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)走訪(fǎng)調(diào)查，目前該樓盤(pán)剩余不足5000套住宅、銷(xiāo)售均價(jià)4200元/㎡，平均每天銷(xiāo)售300套左右，如此龐大的銷(xiāo)售率，在整個(gè)中國(guó)比較罕見(jiàn)，分析因素：1、市場(chǎng)剛性需求量大，2、受政策和政府主導(dǎo)支持項(xiàng)目，

　　3、價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，綜合性?xún)r(jià)比高。 2、其二典型樓盤(pán)：由中天城投集團(tuán)全力打造的“中天未來(lái)方舟”項(xiàng)目位于貴陽(yáng)新區(qū)，是西南地域唯一集溫泉養(yǎng)生、游樂(lè)度假、商務(wù)休閑和高尚人居等功能為一體的國(guó)際生態(tài)綜合型高端地產(chǎn)項(xiàng)目，未來(lái)建成后將成為貴陽(yáng)城市副中心。該項(xiàng)目建設(shè)用地5600畝，建成后常住人口約17萬(wàn)人，包括旅游板塊、高端人居板塊、生態(tài)景觀(guān)板板，有大型主題公園、五星級(jí)溫泉度假酒店、綜合型療養(yǎng)醫(yī)院、大劇場(chǎng)、室內(nèi)滑雪場(chǎng)、海洋館等。區(qū)內(nèi)包括貴州省建筑高度地標(biāo)建筑群、近50萬(wàn)平方米旅游綜合商業(yè)，70萬(wàn)平方米大型生態(tài)辦公集群，白金五星級(jí)酒店群落。除此之外，“未來(lái)方舟”還將作為全國(guó)的生態(tài)與科技試點(diǎn)項(xiàng)目，

　　使用同層排水、風(fēng)力發(fā)電、中水回用、呼吸式幕墻、能源監(jiān)測(cè)管理系統(tǒng)、戶(hù)式垃圾處理等先進(jìn)高端技術(shù)。該項(xiàng)目與花果園項(xiàng)目形成強(qiáng)烈對(duì)比，如果說(shuō)花果園項(xiàng)目屬于需求性項(xiàng)目，那么該項(xiàng)目就屬于改善性項(xiàng)目，據(jù)了解，該項(xiàng)目總銷(xiāo)售量占貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的17%，最高月銷(xiāo)售總量1500套，平均日銷(xiāo)售總量為100套左右，由此可見(jiàn)如此高端的產(chǎn)品也是未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展需要。分析因素：1、市場(chǎng)剛需，人們居住品質(zhì)的不斷提高，2、完善的配套、高端的技術(shù)加完美的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 綜合分析：貴陽(yáng)樓市“以?xún)r(jià)換量”特征顯著，最典型樓盤(pán)花果園項(xiàng)目，今年除了在售的超過(guò)10個(gè)100萬(wàn)平方米的大盤(pán)將推出大量新房源外，多個(gè)響當(dāng)當(dāng)?shù)膶?shí)力的開(kāi)發(fā)商、多個(gè)幾百萬(wàn)方甚至超千萬(wàn)方的大盤(pán)齊聚貴陽(yáng)，一場(chǎng)貴陽(yáng)樓市前所未有、全國(guó)樓市也不多見(jiàn)的“大盤(pán)之戰(zhàn)”即將拉開(kāi)序幕。在超大盤(pán)和資金壓下，一些樓盤(pán)并沒(méi)有一味走“以?xún)r(jià)換量”路線(xiàn)，而是通過(guò)提升產(chǎn)品品質(zhì)，走與超大盤(pán)不一樣的差異化產(chǎn)品路線(xiàn)，滿(mǎn)足改善性購(gòu)房群體的居住需求。中鐵逸都國(guó)際、俊發(fā)城在逆市中實(shí)現(xiàn)了價(jià)位不低的花園洋房熱銷(xiāo)，成為走差異化市場(chǎng)道路的成功案例，充分說(shuō)明品質(zhì)優(yōu)越的住宅產(chǎn)品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬(wàn)平方米的大盤(pán)為何齊集貴陽(yáng)?分析因素：1、國(guó)家對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的支持起主導(dǎo)作用，加之當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策相對(duì)寬松，尤其是減免契稅等優(yōu)惠政策。2、國(guó)家的領(lǐng)導(dǎo)人親臨市查，要求大批改造棚戶(hù)區(qū)和舊城改造，造成剛需加緊。3、貴陽(yáng)是新星中的發(fā)展城市，外來(lái)人口和當(dāng)?shù)厝丝诰幼⌒枨罅吭诓粩嗌仙��?/p>

　　3、其它樓盤(pán)分析

　　(1)天譽(yù)城：由貴州譽(yù)浚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，該公司隸屬?gòu)V州天譽(yù)臵業(yè)控股有限公司下屬子公司，是一家外來(lái)上市公司。項(xiàng)目位于貴陽(yáng)省的政府北門(mén)上行800米，緊鄰國(guó)家級(jí)順海公園，項(xiàng)目總規(guī)劃面積15.6萬(wàn)㎡，總建面58萬(wàn)㎡，33層、38層超高層，總規(guī)劃戶(hù)數(shù)4754戶(hù)，容積率：3.5.項(xiàng)目配套設(shè)施一所幼兒園、一所小學(xué)，超市，餐飲，休閑會(huì)所，藥房，干洗店，體育設(shè)備等公共設(shè)施齊全，小區(qū)門(mén)口還有公交車(chē)中專(zhuān)站，交通便利，車(chē)位配比1：1。同時(shí)三期也將擁有獨(dú)立的沿街商業(yè)街，增加配套的同時(shí)，也將住宅退后，與交通干道隔絕開(kāi)，其完善的配套也創(chuàng)造一種全新的主城公園生活。目前該項(xiàng)目一期、二期已經(jīng)入住，三期已封頂正在認(rèn)籌，銷(xiāo)售均價(jià)：5000元/㎡，認(rèn)籌優(yōu)惠1000低10000元。車(chē)位只租不賣(mài)，租金200每/月，車(chē)位管理費(fèi)用50元/月。

　　分析：該項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：位臵優(yōu)越，交通便捷，小區(qū)配套完善，靠近公園濕地，居住外圍壞境優(yōu)美，價(jià)位適宜。項(xiàng)目劣勢(shì)：容積率高，四面環(huán)山，樓盤(pán)整體空間局促。

　　(2)中大國(guó)際廣場(chǎng)：項(xiàng)目處于貴陽(yáng)云巖區(qū)大營(yíng)坡鹿沖關(guān)路，金陽(yáng)新區(qū)與老城區(qū)交匯處，由貴州本地企業(yè)貴州中大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總占地35461平米，總建面37萬(wàn)方，容積率7.0，車(chē)位配比：1:1.5。集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑生活中心，新型居住、生活、商業(yè)平臺(tái)，擁有20xx多戶(hù)高品質(zhì)住宅，近70000平方米商業(yè)體量。項(xiàng)目配套建設(shè)10000㎡的市民休閑廣場(chǎng)，目前該項(xiàng)目已

　　經(jīng)建成，并成功引進(jìn)沃爾瑪超市，屬于現(xiàn)房銷(xiāo)售。住宅銷(xiāo)售均價(jià)：5800元/㎡，地下沃爾瑪周邊商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格：2萬(wàn)/㎡至3萬(wàn)/㎡，車(chē)位只租不賣(mài)，租金300-400元/月，車(chē)位管理費(fèi)：80元/月。 分析：該項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：屬于城中心樓盤(pán)，位臵優(yōu)越，商業(yè)完善，商業(yè)價(jià)值巨大。劣勢(shì)：容積率高，綠化率低，臨近高速公路，居住壞境質(zhì)量差。銷(xiāo)售策略上，該樓盤(pán)住宅部分分批銷(xiāo)售，每月僅開(kāi)放幾套房源，銷(xiāo)售完畢再放出批次房源，并且選引進(jìn)商業(yè)部分，待商業(yè)成熟完善后，帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告4

　　一.調(diào)查背景及目的

　　近些年來(lái)，出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國(guó)家zf對(duì)此事高度重視，20xx年以來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高現(xiàn)象，出臺(tái)了一系的宏觀(guān)調(diào)控政策，希望有效的抑制房?jī)r(jià)的上漲，特別是近期新國(guó)八條的出臺(tái)進(jìn)一步顯示了國(guó)家在調(diào)控房?jī)r(jià)上的堅(jiān)定決心，以此我們此次針對(duì)鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購(gòu)房定位情況所進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理這門(mén)課理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，為了加強(qiáng)對(duì)學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用，從而對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。

　　二.調(diào)查方法

　　通過(guò)采取問(wèn)卷調(diào)查的方法，對(duì)鄭州市居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查問(wèn)答，調(diào)查對(duì)象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷40份，獲取調(diào)查結(jié)果后采用Excel表對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理，并經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的復(fù)核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況。

　　三.調(diào)查結(jié)果

　　1.居住條件分析

　　我們可以看出，在消費(fèi)者的居住條件中，出租房和商品房所占比例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟(jì)適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費(fèi)者居住條件以出租房和自購(gòu)商品房為主，而經(jīng)濟(jì)適用房較少，從而說(shuō)明鄭州市住房保障體系不完善，有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　2.家庭收入分析

　　從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到20xx-4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是20xx元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費(fèi)者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費(fèi)者購(gòu)房需求不旺，也即居民收入水平與購(gòu)房能力有直接的關(guān)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平。

　　3.住房面積分析

　　從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費(fèi)者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費(fèi)者對(duì)住房面積的要求主要為80-100平方米，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅面積時(shí)，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。

　　4.居民信息獲得途徑

　　從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報(bào)紙、朋友/親人傳播、戶(hù)外廣告、電視、中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專(zhuān)業(yè)雜志、房展會(huì)、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行宣傳時(shí)可以著重利用報(bào)紙和戶(hù)外廣告，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量，使該房產(chǎn)在消費(fèi)者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣。

　　5.居民購(gòu)房計(jì)劃分析

　　從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者計(jì)劃在3-5年內(nèi)購(gòu)房的占40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力和購(gòu)買(mǎi)積極性不高，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)積極性。

　　6.居民購(gòu)房目的分析

　　以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者的購(gòu)房目的84%為自住;10%為出租;6 %為升值轉(zhuǎn)賣(mài)。由此我們可以得出，大多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣(mài)等投資手段來(lái)獲取利潤(rùn)所占比例較小。

　　7.居民能承受房?jī)r(jià)分析 .

　　由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見(jiàn)絕大多數(shù)人還是中等收入水平，能接受的房?jī)r(jià)還是在5000元/平米一下，而現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無(wú)法接受。

　　8.居民購(gòu)房面積分析

　　從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求大多數(shù)為80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求為80-100m3，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)房屋時(shí)應(yīng)適當(dāng)增大該類(lèi)房屋的數(shù)量。

　　9.居民購(gòu)房付款方式分析

　　選擇分期付款方式的購(gòu)房者占63%，選擇銀行付款的購(gòu)房者占20%，選擇一次性付清的購(gòu)房者占17%，選擇公積金貸款的購(gòu)房者占3%。

　　10.居民對(duì)購(gòu)房配套設(shè)施的要求分析

　　從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場(chǎng)，各占到66%;排到第三位的是休閑場(chǎng)所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場(chǎng)所和停車(chē)場(chǎng)占8%。由此我們可以得出，學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)是消費(fèi)者最注重的生活配套設(shè)施，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)一定要注意地段的選擇。

　　11.居民對(duì)建筑風(fēng)格要求的分析

　　從調(diào)查分析看，選擇歐式風(fēng)格的購(gòu)房者的比例占33.33%，選擇現(xiàn)代簡(jiǎn)潔式風(fēng)格的購(gòu)房者的比例占25%，選擇中西結(jié)合購(gòu)房者的比例占22.22%，選擇中式風(fēng)格的購(gòu)房者的比例將近占20%。

　　12.居民對(duì)未來(lái)兩年鄭州房?jī)r(jià)的分析

　　從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，對(duì)于未來(lái)兩年鄭州市的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，認(rèn)為有上漲可能性的占到多數(shù)，為37%，認(rèn)為變化不大的占到了31%，不好說(shuō)的占到20%，認(rèn)為可能會(huì)下跌的占到了11%。 13.開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者矛盾分析

　　從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的主要矛盾是開(kāi)發(fā)商定價(jià)過(guò)高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信問(wèn)題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開(kāi)發(fā)商緩解與購(gòu)房者矛盾的最直接手段是降低房?jī)r(jià)，并且還要提高房屋質(zhì)量和開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信。

　　四、問(wèn)題和建議

　　就目前居民的住房條件來(lái)看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當(dāng)前主要存在的問(wèn)題;對(duì)于未來(lái)有購(gòu)房計(jì)劃的居民來(lái)說(shuō)，大多數(shù)人只會(huì)為家人居住而購(gòu)房，很少的人會(huì)擁有多余的資金來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房?jī)r(jià)在5000/平米以下的居多，大家未來(lái)的購(gòu)房需要也在100平米左右，滿(mǎn)足家庭居住即可;針對(duì)鄭州市未來(lái)幾年的房?jī)r(jià)水平，多數(shù)認(rèn)為會(huì)有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，居民無(wú)法支付房款，房?jī)r(jià)或許有下降的可能。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房子，甚至租不起房子。

　　加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵;國(guó)家要采用宏觀(guān)調(diào)控手段，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房?jī)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開(kāi)發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，

　　增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告5

　　一、調(diào)查背景

　　隨著人們生活水平的提高，對(duì)于房子的渴望也越來(lái)越強(qiáng)烈，買(mǎi)房的人不斷增多，房?jī)r(jià)也在不斷的攀升。

　　進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升，創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)的財(cái)富奇跡。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌入到房地產(chǎn)領(lǐng)域中，致使房地產(chǎn)泡沫不斷增加，國(guó)家政府對(duì)此事高度重視，針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高現(xiàn)象，出臺(tái)了一系的宏觀(guān)調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸于理性。那么，針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)的未來(lái)會(huì)如何發(fā)展展開(kāi)多方面的調(diào)查。

　　二、調(diào)查目的

　　面對(duì)逐漸回歸于理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)的房地產(chǎn)是否會(huì)如人們猜想的逐漸崩潰亦或是走下坡路呢本次調(diào)查就是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的的發(fā)展趨勢(shì)。

　　三、調(diào)查情況

　　1、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

　　自黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬(wàn)價(jià)值的巨大商品開(kāi)始起動(dòng)，開(kāi)始流通。

　　自20xx年起，本來(lái)相對(duì)平穩(wěn)的房?jī)r(jià)仿佛一夜之間就打著滾似的增長(zhǎng)了一倍多，使得人們認(rèn)為在以后房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，紛紛搶購(gòu)房產(chǎn)。這使得一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)了時(shí)機(jī)都搶著開(kāi)發(fā)未開(kāi)發(fā)的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房?jī)r(jià)也一直在飆升。

　　進(jìn)入20xx年9月，美國(guó)金融市場(chǎng)再掀危機(jī)，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購(gòu)美林集團(tuán)、AIG集團(tuán)陷入危機(jī)，強(qiáng)烈震撼了美國(guó)金融市場(chǎng)，并在國(guó)際金融市場(chǎng)掀起滔天巨浪，曠日持久的美國(guó)次貸危機(jī)轉(zhuǎn)化為嚴(yán)峻的世紀(jì)性金融危機(jī)。由于這場(chǎng)金融危機(jī)仍處于持續(xù)發(fā)展中，金融市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，危機(jī)將走向何處并在何處停止巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場(chǎng)危機(jī)的影響范圍和影響程度仍是個(gè)未知數(shù)，這場(chǎng)危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見(jiàn)。

　　次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)有著巨大的影響。為了緩解國(guó)際資本投機(jī)人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20xx年底至20xx年6月的多時(shí)間里，美聯(lián)儲(chǔ)多次上調(diào)利率，但中國(guó)的利率只上調(diào)了兩次，而且20xx年的一次利率調(diào)整只上調(diào)了貸款利率。利率未能大幅度的調(diào)整，使虛熱的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)難以得到有效的控制,導(dǎo)致中國(guó)樓市與美國(guó)樓市共同“繁榮”房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升。

　　房地產(chǎn)的投機(jī)者日益的增多，我國(guó)的房?jī)r(jià)不斷地飆升，這一現(xiàn)象持續(xù)了幾年的時(shí)間。不管是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房還是住宅房，有錢(qián)的人瘋狂的一再購(gòu)入房產(chǎn)，普通一些的老百

　　姓只能看著房?jī)r(jià)的一再飆升，慢慢的買(mǎi)房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。

　　從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來(lái)自國(guó)內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國(guó)際投資。其中前者是主要投資來(lái)源，占到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額的絕大部分，這一比例約在76%左右，而從增長(zhǎng)速度來(lái)看，除了20xx年有較小回落，20xx年至都保持了高速增長(zhǎng)狀態(tài)，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，這一數(shù)據(jù)又逐漸開(kāi)始?xì)w落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，20xx年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36828億元，同比名義增長(zhǎng)20.3%，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，這也是該指標(biāo)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)回落。從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將投資對(duì)象逐漸從商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況上來(lái)看：據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn)，一是新開(kāi)工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的一些改變，一些開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的囤積情況逐漸向使用過(guò)渡、開(kāi)工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進(jìn)度，導(dǎo)致竣工面積的增長(zhǎng)很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢(shì)依然嚴(yán)峻。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷出現(xiàn)的負(fù)面拆遷新聞，國(guó)家也對(duì)此越來(lái)越重視，相繼出臺(tái)了若干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開(kāi)發(fā)商的想法，也有地方政府的授意，而且開(kāi)發(fā)過(guò)程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。國(guó)家審計(jì)署發(fā)布的《24個(gè)市縣至土地管理及土地資金審計(jì)結(jié)果》，列舉了24個(gè)市縣在土地出讓、征用及相關(guān)資金管理使用中存在一些不合規(guī)、不規(guī)范的問(wèn)題，實(shí)際情況可能遠(yuǎn)不止如此。國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合召開(kāi)的電視電話(huà)會(huì)議中，通報(bào)了20xx年10月至10月全國(guó)“未報(bào)即用”違法用地清查整改情況，31個(gè)省(區(qū)、市)不同程度存在“未報(bào)即用”違法用地現(xiàn)象，其中包括一些國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目。至20xx年3月25日，全國(guó)共清理“未報(bào)即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬(wàn)畝，其中耕地面積27.2萬(wàn)畝。

　　進(jìn)入20xx年盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個(gè)指標(biāo)已有所改善。數(shù)據(jù)顯示，20xx年1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.9%。住宅新開(kāi)工面積70630萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.9%。住宅竣工面積27428萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.7%。上述指標(biāo)增速均比此前有所回升，意味著短期內(nèi)整體市場(chǎng)供應(yīng)無(wú)虞。數(shù)據(jù)還顯示，20xx年6月末，全國(guó)商品房待售面積43731萬(wàn)平方米，比5月末增加807萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加506萬(wàn)平方米。

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，銷(xiāo)售量呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)，從20xx年至，銷(xiāo)售量不斷增加，即使在20xx年中間有過(guò)短暫回落，但是從全年來(lái)看，銷(xiāo)售量仍然是增加的，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積10.43億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%，首度超過(guò)10億平方米。盡管面臨嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，商品房開(kāi)發(fā)投資全年同比增速仍然達(dá)到33.2%。但是這一情況到隨著國(guó)家調(diào)控的堅(jiān)決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)相比下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大，但是房?jī)r(jià)近年來(lái)依然處于高位運(yùn)行，雖然在個(gè)別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管有“新國(guó)五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達(dá)到近幾年來(lái)的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%;商品房銷(xiāo)售額33376億元，增長(zhǎng)43.2%。

　　2、居民預(yù)購(gòu)房情況

　　根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3%，超過(guò)半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調(diào)查，想購(gòu)買(mǎi)住房的人占大多數(shù)，一般想買(mǎi)70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價(jià)格大概在20xx—3000元，但是就目前來(lái)看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟(jì)適用房的。先不說(shuō)北京、上海一些大城市的房?jī)r(jià)有多高，就我們這個(gè)屬于廊坊所管轄的小城市房?jī)r(jià)就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通工薪階層所能承受的范圍。

　　數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購(gòu)房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個(gè)年紀(jì)大概是要買(mǎi)結(jié)婚用房的吧，這讓我想起了“中國(guó)的房?jī)r(jià)是由丈母娘炒起來(lái)的”這句話(huà)。其次，是35歲到44歲的人群�？傮w購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。

　　在家庭收入調(diào)查中，主要的購(gòu)房者月收入一般在1000—4000元從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管有“新國(guó)五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達(dá)到近幾年來(lái)的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%;商品房銷(xiāo)售額33376億元，增長(zhǎng)43.2%。

　　2、居民預(yù)購(gòu)房情況

　　根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3%，超過(guò)半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調(diào)查，想購(gòu)買(mǎi)住房的人占大多數(shù)，一般想買(mǎi)70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價(jià)格大概在20xx—3000元，但是就目前來(lái)看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟(jì)適用房的。先不說(shuō)北京、上海一些大城市的房?jī)r(jià)有多高，就我們這個(gè)屬于廊坊所管轄的小城市房?jī)r(jià)就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通工薪階層所能承受的范圍。

　　數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購(gòu)房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個(gè)年紀(jì)大概是要買(mǎi)結(jié)婚用房的吧，這讓我想起了“中國(guó)的房?jī)r(jià)是由丈母娘炒起來(lái)的”這句話(huà)。其次，是35歲到44歲的人群�？傮w購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。

　　在家庭收入調(diào)查中，主要的購(gòu)房者月收入一般在1000—4000元環(huán)境好，污染少的地方，在城市中司機(jī)車(chē)較多，空氣污染嚴(yán)重，小區(qū)的物業(yè)普遍高于郊區(qū)，郊區(qū)的空氣質(zhì)量、環(huán)境都比較好，購(gòu)房者更傾向與環(huán)境比較好的郊區(qū)。

　　3、房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的重要力量

　　政府部門(mén)為了確保我國(guó)更好的應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)而采取的相對(duì)寬松的貨幣政策，在該政策的

　　激勵(lì)下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭(zhēng)相突破國(guó)家有關(guān)居民第二套住房的按揭限制，部分地區(qū)甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過(guò)關(guān)，但是這并沒(méi)有為居民的居住條件改善帶來(lái)積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動(dòng)銀行信貸資金的有力工具。

　　4、房地產(chǎn)的價(jià)格

　　我國(guó)商品房?jī)r(jià)格一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但是在，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格開(kāi)始飆升，其中北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市的商品房?jī)r(jià)格更是達(dá)到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京來(lái)說(shuō)，據(jù)報(bào)道北京六環(huán)以?xún)?nèi)的房?jī)r(jià)都飆升到了2萬(wàn)元一平米，許多買(mǎi)不起房的居民都在往北京周邊地區(qū)購(gòu)買(mǎi)房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區(qū)的房?jī)r(jià)也在不斷的向上飆升，接近1萬(wàn)元一平米。

　　5、20xx房地產(chǎn)業(yè)整體形勢(shì)

　　從對(duì)前幾年的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析來(lái)看，20xx年房地產(chǎn)業(yè)的整體形勢(shì)是趨于平穩(wěn)的。就目前來(lái)看，20xx年的樓市要好過(guò)于20xx年。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況總體上起穩(wěn)，出現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)的情況，在穩(wěn)健增長(zhǎng)的情況下達(dá)到基本的統(tǒng)一。在發(fā)展這一輪的調(diào)控下來(lái)以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)兩個(gè)反差。

　　第一個(gè)反差是大城市和中小城市實(shí)現(xiàn)了反差，二線(xiàn)城市的市場(chǎng)和三、四線(xiàn)城市的市場(chǎng)出現(xiàn)了大的反差。就如北京市住建委說(shuō)，北京住宅市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房，這其實(shí)是此地?zé)o銀三百兩。實(shí)際上二手房交易量上來(lái)了，一手房交易量也上來(lái)了，房?jī)r(jià)就又開(kāi)始往上走了。你不說(shuō)還好，你一說(shuō)大家就會(huì)覺(jué)得已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房了。隨著交易量的上升，房?jī)r(jià)也在涌動(dòng)，這是一方面的情況，所以大城市的開(kāi)發(fā)商高興的說(shuō)，春天的腳步又來(lái)臨了。中小城市的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，什么時(shí)候限購(gòu)、限貸能取消，我們實(shí)在沒(méi)辦法過(guò)了。三四線(xiàn)城市市場(chǎng)不那么樂(lè)觀(guān)，現(xiàn)有的供應(yīng)量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫(kù)存，但是消化能力很強(qiáng)，庫(kù)存卻不足了。

　　第二個(gè)反差是土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)的反差。開(kāi)發(fā)商處在市場(chǎng)的兩端，在土地市場(chǎng)是買(mǎi)者，在房屋市場(chǎng)是賣(mài)者。到目前為止，房屋的銷(xiāo)售是明顯上升了，但是土地的銷(xiāo)售，政府賣(mài)地，開(kāi)發(fā)商在20xx年11月底買(mǎi)房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地還沒(méi)有達(dá)到去年的水平，下降14.8%這是不小的數(shù)據(jù)，盡管我們看到土地市場(chǎng)在放大，實(shí)際上是個(gè)別的，全國(guó)的土地市場(chǎng)還在觸底，還沒(méi)有起來(lái)，真正到正增長(zhǎng)是在今年的上半年，實(shí)際上土地市場(chǎng)還沒(méi)有回暖。這樣的市場(chǎng)給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調(diào)整是進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，還是房子賣(mài)不掉的地方要放松。這次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購(gòu)措施，是不是決策部門(mén)已經(jīng)意識(shí)到了這樣的情形。在這樣的情況下，不可能再出什么政策，現(xiàn)在正是空檔，就這么維持著。下一步的調(diào)控希望能夠因地制宜，應(yīng)該給地方留有一定的余地，不同的城市應(yīng)該有不同的對(duì)策。一些開(kāi)發(fā)商很有意思，前兩年向二三線(xiàn)城市進(jìn)發(fā)，現(xiàn)在又回來(lái)了，回到大城市了，覺(jué)得還是大城市效益好，還是大城市購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)。

　　所以說(shuō)20xx年的市場(chǎng)是相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅度的反彈。

　　四、調(diào)查結(jié)果

　　根據(jù)上面一系列的調(diào)查發(fā)現(xiàn)我國(guó)房市還存在許多問(wèn)題。

　　1、市場(chǎng)發(fā)育不良，泡沫化程度很高。

　　我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化發(fā)育時(shí)間較短，而且在發(fā)育過(guò)程中，受到許多不健康因素的影響，導(dǎo)致了其發(fā)育不良、利潤(rùn)率太高而不可持續(xù)發(fā)展。據(jù)權(quán)威部門(mén)提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于各行業(yè)的平均利潤(rùn)率，并且一直在快速增長(zhǎng)。

　　2、供需結(jié)構(gòu)失衡。

　　一是新建的中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過(guò)剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開(kāi)發(fā)廉租房為政策重心。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿(mǎn)足需求，而且政府以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問(wèn)題。

　　3、房?jī)r(jià)的升高

　　房?jī)r(jià)的不斷飆升使得購(gòu)買(mǎi)者買(mǎi)不到合適的房子，而一些投機(jī)者從這里面買(mǎi)到不少房子，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現(xiàn)象在各大城市都有發(fā)生。

　　五、總結(jié)

　　根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與居民預(yù)購(gòu)買(mǎi)房的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)還是有很多問(wèn)題存在的。

　　但是根據(jù)調(diào)查所得到的結(jié)論，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)有很大的發(fā)展空間。展望，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨穩(wěn)，增長(zhǎng)格局將繼續(xù)調(diào)整;我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本穩(wěn)定，預(yù)期目標(biāo)能夠如期實(shí)現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力總體上仍會(huì)支撐房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，但熱點(diǎn)城市龐大的需求及持續(xù)升溫的土地市場(chǎng)仍在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，調(diào)控基調(diào)不容改變。在此背景下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復(fù)階段，供需關(guān)系雖有所改善，從中長(zhǎng)期來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有望促進(jìn)明后年的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性。

　　房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還有很多，希望從事房地產(chǎn)業(yè)的人員能給低收入家庭建設(shè)比較經(jīng)濟(jì)適用的住房。讓這些人都可以買(mǎi)上房子而不是在居無(wú)定所的租住房子。

　　國(guó)家要加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)，政府要制定惠民政策，提高居民的收入水平，這是解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵;國(guó)家要采用宏觀(guān)調(diào)控手段，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房?jī)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開(kāi)發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。

　　現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商為了利用有限的土地獲得可觀(guān)的利潤(rùn)，現(xiàn)在都蓋起了高層的建筑，可見(jiàn)，今后高層建筑是會(huì)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告6

　　今年以來(lái)，在國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍，開(kāi)發(fā)投資逐漸向好，商品房銷(xiāo)售持續(xù)上升，政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。

　　一、當(dāng)前我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

　　(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于低位調(diào)整中。1-11月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點(diǎn)回升近6個(gè)百分點(diǎn)，比三季度提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖1 1-11月××市及縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)表

　　投資額(億元)

　　占開(kāi)發(fā)投資比重(%)

　　比重同比增減(%)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

　　94.9

　　—

　　—

　　其中：商品住宅

　　78.4

　　82.6

　　0.2

　　辦公樓

　　1.2

　　1.3

　　-0.1

　　商業(yè)營(yíng)業(yè)用房

　　10.5

　　11.0

　　-2.1

　　其他用房

　　4.8

　　5.1

　　1.9

　　(二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模“二升一降”。隨著我市六部門(mén)促進(jìn)新開(kāi)工措施的出臺(tái)和銷(xiāo)售市場(chǎng)的不斷升溫，市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長(zhǎng)，新開(kāi)工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。竣工面積276.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)43.9%;其中住宅面積241.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.0%;辦公樓5.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)143.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房25.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)111.1%。

　　新開(kāi)工面積293.0萬(wàn)平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬(wàn)平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)117.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房39.7萬(wàn)平方米，同比下降8.6%。

　　二、房地產(chǎn)新政對(duì)市場(chǎng)影響的分析

　　1、房產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。去年四季度以來(lái)，我市及時(shí)出臺(tái)了有效的“房產(chǎn)新政”，今年以來(lái)各部門(mén)又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各種政策措施，共出臺(tái)四項(xiàng)樓市新政，其中包括《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)政策》、《關(guān)于促進(jìn)我

　　市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于促進(jìn)項(xiàng)目新開(kāi)工的政策措施》，同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬(wàn)元調(diào)整為35萬(wàn)元，貸款最長(zhǎng)期限由20年調(diào)整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都是一種利好，增強(qiáng)了信心、得到了實(shí)惠。從目前的情況來(lái)看，在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的運(yùn)行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化措施積極有效。去年下半年以后，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的房產(chǎn)投資、商品房銷(xiāo)售持續(xù)下降的新情況，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略，采取了各種優(yōu)惠促銷(xiāo)措施，極大地刺激了居民的購(gòu)房欲望和消費(fèi)熱情，使得成交量大幅增長(zhǎng)。

　　三、當(dāng)前值得關(guān)注的兩個(gè)問(wèn)題

　　其次，房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，可能對(duì)商品房銷(xiāo)售形成新的制約。隨著商品房銷(xiāo)售的較快增長(zhǎng)，市場(chǎng)回暖跡象趨于明顯，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)和新增樓盤(pán)出現(xiàn)了價(jià)格上漲。據(jù)反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開(kāi)始，有部分樓盤(pán)開(kāi)始提價(jià)，到了8月份，一些樓盤(pán)出現(xiàn)了“坐地漲價(jià)”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價(jià)格來(lái)看，今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡，同比增長(zhǎng)12.3%，其中商品住房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區(qū)，出現(xiàn)了諸如：帝景藍(lán)灣、桐園、運(yùn)河壹號(hào)公館、江南一品、公園一號(hào)等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤(pán)。商品房?jī)r(jià)格的上漲大大超過(guò)了人民收入的增長(zhǎng)，勢(shì)必對(duì)銷(xiāo)售形成新的制約。

　　四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

　　1、加快政策調(diào)整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購(gòu)房稅費(fèi)、住房貸款等方面內(nèi)容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導(dǎo)輿論、制定政策方面應(yīng)該更堅(jiān)定地用市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個(gè)寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。

　　2、政府應(yīng)規(guī)范土地市場(chǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現(xiàn)有的可開(kāi)發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費(fèi)優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵(lì)社會(huì)投資，發(fā)展以中小戶(hù)型(戶(hù)型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目，加大廉租房和政府保障性住房建設(shè)，以滿(mǎn)足絕大多數(shù)市民的住房需求。房?jī)r(jià)過(guò)高依然是阻擋市場(chǎng)成交有效放大的直接障礙，也是消費(fèi)者觀(guān)望的根本原因。普通消費(fèi)者依然無(wú)法承受當(dāng)前的房?jī)r(jià)，而事實(shí)上當(dāng)前的房?jī)r(jià)仍然包含著較大的利潤(rùn)，一方面如果開(kāi)發(fā)商愿意讓利于消費(fèi)者，二者之間的訴求達(dá)到一個(gè)合理的平衡，房地產(chǎn)長(zhǎng)期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開(kāi)發(fā)商還需要在土地儲(chǔ)備和房屋開(kāi)發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)鍵在市場(chǎng)成交量，而市場(chǎng)成交則有賴(lài)于市場(chǎng)消費(fèi)能力。因此，居民收入和就業(yè)狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)非常關(guān)鍵。

　　4、創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)教育衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè)，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開(kāi)發(fā)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告7

　　第一部分、阜新市概況

　　阜新1940年建市，市名源于“物阜民豐，煥然一新”之意。東臨省會(huì)，距沈陽(yáng)直線(xiàn)距離147.5公里；南靠渤海遼東灣，與大連港南北相望；西與錦州港、京津地區(qū)襟衣相連，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的組成部分之一。全市總面積10355平方公里，其中城市規(guī)劃區(qū)面積674.02平方公里，建成區(qū)面積53平方公里。下轄兩縣五區(qū)，即阜新蒙古族自治縣、彰武縣和海州區(qū)、細(xì)河區(qū)、太平區(qū)、新邱區(qū)、清河門(mén)區(qū)。此外，還有省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。全市總?cè)丝?93萬(wàn),其中城市人口78萬(wàn)。全市有30個(gè)少數(shù)民族,共30.5萬(wàn)人,占總?cè)丝诘?5.8%，其中蒙古族人口22萬(wàn)，占總?cè)丝诘?1％。

　　阜新具有悠久的歷史文化。境內(nèi)的查海古人類(lèi)遺址，距今已有7600年以上的歷史，著名考古學(xué)家蘇秉琦先生因此將阜新譽(yù)為“玉龍故鄉(xiāng)，文明發(fā)端”。在遼代，阜新是契丹民族的主要活動(dòng)區(qū)域，近年來(lái)發(fā)現(xiàn)了多處遼代契丹貴族的墓葬。位于阜新蒙古族自治縣境內(nèi)的懿州古城，是武當(dāng)宗師張三豐的出生地。在清朝，阜新是藏傳佛教的東方傳播中心，境內(nèi)的瑞應(yīng)寺現(xiàn)有國(guó)務(wù)院冊(cè)封的七世活佛，海棠山上至今還保留著267尊藏傳佛教摩崖造像。阜新是一座“因煤而立、因煤而興”的資源型城市，至今已有100多年的煤炭開(kāi)采歷史。

　　近幾年阜新的房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，而且有穩(wěn)步上漲的勢(shì)頭，所以，阜新市近幾年的房子建造業(yè)發(fā)展迅速。

　　第二部分、阜新市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征

　　一、阜新市房產(chǎn)整體發(fā)展概況

　�、偻ㄟ^(guò)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn),目前本市的房產(chǎn)市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)：

　�、诜慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，開(kāi)發(fā)規(guī)模及價(jià)格正處于逐步攀升階段，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品化程度偏低；③房地產(chǎn)市場(chǎng)還缺乏規(guī)范的市場(chǎng)化運(yùn)作的體制及環(huán)境，規(guī)模化的市場(chǎng)初步形成；④整體的營(yíng)銷(xiāo)手段、傳播媒體對(duì)項(xiàng)目的包裝力度不夠，但營(yíng)銷(xiāo)水平并不落后；二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)稍活躍，其價(jià)位與商品房市場(chǎng)步調(diào)接近。

　　二、住宅地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

　　從整個(gè)阜新市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展看，住宅商品房的開(kāi)發(fā)處于快速發(fā)展階段,原有商品房供應(yīng)量不多，后續(xù)開(kāi)發(fā)量正逐步增加；有較高知名度和美譽(yù)度、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商較多；隨著競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的加強(qiáng)，發(fā)展商在整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理上的意識(shí)逐漸加強(qiáng),戶(hù)型設(shè)計(jì)、環(huán)境綠化等方面有值得借鑒之處。依據(jù)調(diào)查顯示，目前阜新市房產(chǎn)品質(zhì)逐步提升，具有代表性的有：海鑫國(guó)際、祥宇一品、金地花園、銀通國(guó)際等。下面就這些樓盤(pán)進(jìn)行具體分析，以便掌握阜新市未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展情況，為本案的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)提供參考資料。

　　1、代表性樓盤(pán)概況

　　規(guī)模普遍較小,建筑風(fēng)格單一,以傳統(tǒng)多層建筑為主，小高層為輔；小高層呈現(xiàn)與多層共存的市場(chǎng)現(xiàn)狀，小高層市場(chǎng)有待于在今后的市場(chǎng)中逐漸培育，目前還處于初級(jí)階段；產(chǎn)品立面外觀(guān)多數(shù)以外墻涂料處理，品質(zhì)感稍顯不足；開(kāi)發(fā)戶(hù)型主要以二房、三房為主，四房占很少一部分，頂層復(fù)式產(chǎn)品稀缺。大多數(shù)建筑面積在80——135平米之間。

　　2、代表樓盤(pán)對(duì)比

　　根據(jù)上述目前房地產(chǎn)市場(chǎng)在預(yù)售項(xiàng)目的供給量特征，本次調(diào)研特別針對(duì)市場(chǎng)上具有代表性的房產(chǎn)項(xiàng)目展開(kāi)分析，有針對(duì)性的發(fā)掘這些項(xiàng)目與本項(xiàng)目的相通之處、借鑒市場(chǎng)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，為本項(xiàng)目的規(guī)范化市場(chǎng)運(yùn)作奠定基礎(chǔ)。

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　　——項(xiàng)目定位：阜新人上層生活的坐標(biāo)。

　　——項(xiàng)目規(guī)模：占地面積14.85萬(wàn)平方米，由多層和小高層組成，分三期開(kāi)發(fā)建設(shè)，共開(kāi)發(fā)建設(shè)47幢樓，一期15幢，20xx年8月30日竣工，現(xiàn)已全部入住，二期工程20xx年8月30日竣工4幢，二期現(xiàn)有16幢即將竣工，三期即將開(kāi)工。

　　——建筑特色：簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格。

　　——工程進(jìn)度：09年4月份而起進(jìn)入市場(chǎng)以來(lái)，截至目前接近三年時(shí)間，目前工程進(jìn)度接近完工。

　　——銷(xiāo)售情況：房屋接近售完，還有部分小戶(hù)型以及大戶(hù)型待售。

　　——價(jià)位情況：均價(jià)2500元左右，10樓參考價(jià)位3200元/㎡，最低、最高價(jià)在2300—3500元浮動(dòng)。

　　——主力總價(jià)：以125㎡主力三房為例，市場(chǎng)總價(jià)為：35萬(wàn)左右。

　　——商業(yè)分析：臨街商鋪10000元/㎡，最小的商鋪面積為33㎡，總價(jià)為33萬(wàn)，與住宅類(lèi)主力戶(hù)型的主力總價(jià)接近。

　　——項(xiàng)目配套：超市分布周邊，餐飲、娛樂(lè)、銀行、醫(yī)院等配套設(shè)施均可以滿(mǎn)足社區(qū)居民的日常消費(fèi)，配套完善。

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　　——項(xiàng)目定位：戶(hù)型結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)明顯，地理位置好。

　　——項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積160000平方米，占地面積119350平方米。

　　——銷(xiāo)售情況：現(xiàn)已售完，二期建設(shè)完畢，已銷(xiāo)售65%，三期已規(guī)劃完畢，正在建設(shè)之中。

　　——價(jià)位情況：起價(jià)：2650元/平方米，最高價(jià)：3800元/平方米，均價(jià)3200元/平方米。

　　——主力戶(hù)型：二房68平方米-102平方米，三房105平方米-130平方米。

　　——其他資料：金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行建造和規(guī)劃，容積率為1.34，綠化率為40%，一期總戶(hù)數(shù)為1928戶(hù)，采取地?zé)帷?/p>

　　——項(xiàng)目配套：周邊有小型菜市場(chǎng)、游泳館、公園，超市以及飯店圍繞小區(qū)分布，2路、2環(huán)、12路、13路都在小區(qū)門(mén)口經(jīng)過(guò)。

　　第三部分、區(qū)域市場(chǎng)總體分析

　　一、該項(xiàng)目所在區(qū)域概況

　　小區(qū)位于位于人民街以東，東風(fēng)路以北，工業(yè)街以西的34.8萬(wàn)平方米的祥宇·一品，在摘地之初就惹來(lái)各方的關(guān)注，如今，一期27幢15萬(wàn)平方米已經(jīng)售罄。阜新首席德式風(fēng)情建筑呈現(xiàn)在我們面前——磚紅色、灰色、黃色相間，高低錯(cuò)落，藍(lán)色坡屋頂彰顯出藝術(shù)的流暢與美感，簡(jiǎn)約、美觀(guān)、莊重、大氣，品質(zhì)感優(yōu)越；線(xiàn)條、色調(diào)、建筑，都表現(xiàn)出了簡(jiǎn)約、硬朗、莊重的氣質(zhì)，它對(duì)人的活動(dòng)空間非常注重，無(wú)論是建筑物的外部，還是建筑物的內(nèi)部，都通過(guò)有層次的空間營(yíng)造來(lái)滿(mǎn)足人的需要。

　　二、地塊分析

　　阜新祥宇建筑工程有限公司是20xx年7月經(jīng)阜新市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的房屋建筑工程總承包三級(jí)資質(zhì)的建筑公司。公司設(shè)有總經(jīng)理辦公室、工程部、安全質(zhì)量部、物資供應(yīng)部、財(cái)務(wù)部、經(jīng)營(yíng)部、保衛(wèi)處等部門(mén)。工程共49棟樓，建筑面積達(dá)到30萬(wàn)平方米。

　　三、競(jìng)爭(zhēng)分析

　　本項(xiàng)目周邊3公里半徑范圍內(nèi)具有代表性的是時(shí)代海鑫房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的海鑫國(guó)際項(xiàng)目，共有13棟多層、3棟小高層，其中60%以上被公務(wù)員團(tuán)購(gòu)，目前該項(xiàng)目現(xiàn)房呈現(xiàn)，與本項(xiàng)目不構(gòu)成直接的競(jìng)爭(zhēng)局面。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告8

　　為了向公司高層投資決策提供參考數(shù)據(jù)，同時(shí)為下一步的項(xiàng)目前期策劃工作準(zhǔn)備基礎(chǔ)資料，投資公司項(xiàng)目投資部牟志剛、袁鷹于20xx年9月17—22日對(duì)綿陽(yáng)市區(qū)目標(biāo)地塊開(kāi)發(fā)所涉及到的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、開(kāi)發(fā)環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境進(jìn)行了初步的前期市場(chǎng)調(diào)查。通過(guò)考察現(xiàn)場(chǎng)、拜訪(fǎng)相關(guān)職能部門(mén)，獲得了大量的原始材料，并形成了初步的調(diào)查報(bào)告，供領(lǐng)導(dǎo)參閱。

　　第一部分目標(biāo)地塊環(huán)境分析

　　第一節(jié) 目標(biāo)地塊(財(cái)貿(mào)校地塊)環(huán)境分析

　　一、地塊位置及邊界：

　　地塊位于綿陽(yáng)市涪城區(qū)濱河南路136號(hào)。北臨寬約12米的濱河南路及河寬約400米的涪江；東臨建設(shè)中的青年廣場(chǎng)，廣場(chǎng)面積約150畝，河面寬約200米的安昌河在此與涪江匯合；距地塊東北面1.2公里，有芙蓉溪與涪江匯合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地塊東北面500米處形成面積約7萬(wàn)平米的水面；南臨一條規(guī)劃中的道路，其后80米處建有龍壇寺雨污水提升泵站；西臨一條寬12米的市政道路（原財(cái)貿(mào)校區(qū)道路），此路西邊為財(cái)貿(mào)校保留不搬遷的學(xué)生宿舍、員工食堂及部分教師宿舍。

　�。ㄔ斠�(jiàn)附圖一）

　　二、面積指標(biāo)：

　　該地塊面積為47.647畝，其中代征地有4.04畝。地塊東邊邊長(zhǎng)130米，南邊邊長(zhǎng)130米，西邊邊195米，北邊邊長(zhǎng)220米。

　　三、地塊形狀：

　　地塊外型類(lèi)似于一個(gè)不規(guī)則的梯型。東邊因緊臨青年廣場(chǎng)的環(huán)形道路而形成弧型邊界。

　　四、地表附著物：

　　整個(gè)地塊地面距周邊的道路高差約3米，即低于±0.00有3米，但此次綿陽(yáng)發(fā)生洪澇災(zāi)害時(shí)，地塊上沒(méi)有形成河水倒灌，且只有部分地面積水；地面土質(zhì)較結(jié)實(shí)。東邊距濱河南路7米處有座長(zhǎng)100米、寬10米、高五層的教學(xué)樓；西南角處有一座高8層的綜合樓，此樓正在拆遷；地塊正中有一藍(lán)球場(chǎng)及兩個(gè)羽毛球場(chǎng)；其余地面均長(zhǎng)著一些雜草。

　　五、 現(xiàn)有街道狀況

　　目標(biāo)地塊周邊現(xiàn)沒(méi)有成型的商業(yè)街道，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)考察來(lái)看，此地塊的商鋪開(kāi)發(fā)只能做濱河南路及青年廣場(chǎng)的地邊，以及原財(cái)貿(mào)校內(nèi)道路。

　　六、 地塊權(quán)屬及相關(guān)情況

　　成都中盛實(shí)業(yè)發(fā)展公司在今年八月參加該地塊招標(biāo)，通過(guò)其特殊的關(guān)系渠道及總規(guī)劃，獲得了該地塊的土地使用權(quán)（見(jiàn)綿國(guó)土函[20xx]136號(hào)）。中標(biāo)總地價(jià)為￥2900萬(wàn)元，63.6萬(wàn)元/畝。其中8月31日前支付了總地款的30%（即￥870萬(wàn)元），按規(guī)定本月底前需支付總地款的40%（即￥1160萬(wàn)元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76萬(wàn)元/畝左右。中盛公司迫于資金壓力，急需將該地塊轉(zhuǎn)讓出來(lái)。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)考察，此地塊現(xiàn)應(yīng)是綿陽(yáng)市五橋內(nèi)最好的地塊。屬二級(jí)土地，市場(chǎng)地價(jià)應(yīng)為80萬(wàn)/畝。

　　第二節(jié) 周邊環(huán)境區(qū)位分析

　　一、 自然環(huán)境

　�。ㄒ唬�、自然景觀(guān)：

　　目標(biāo)地塊位于三江匯合處，三面環(huán)水，涪江、安昌河河面較寬、水質(zhì)優(yōu)良；東西面富樂(lè)山公園及遠(yuǎn)處跌落有致的群山形成較為壯觀(guān)的自然景觀(guān)；在建的青年廣場(chǎng)及濱河南路兩旁的樹(shù)木將會(huì)形成一片漂亮的綠化景觀(guān)，（廣場(chǎng)計(jì)劃今年11月份竣工）。

　�。ǘ�）、環(huán)境污染狀況

　　由于綿陽(yáng)市定位為全國(guó)唯一的一座“科技城“，市區(qū)所有污染企業(yè)均已拆遷，城市污水處理較好，地塊所處位置自然景觀(guān)優(yōu)秀，

　　所以該地塊環(huán)境污染狀況良好。

　　二、 人文景觀(guān)

　　1、 緊臨目標(biāo)地塊東側(cè)的青年廣場(chǎng)建成后將為目標(biāo)地塊開(kāi)發(fā)帶來(lái)一個(gè)較好賣(mài)點(diǎn)。

　　2、 在目標(biāo)地塊東邊有一座南山塔，為清代以前建筑；西北方100米處的涪江三橋造形奇特、色彩艷麗，正北方的富樂(lè)山塔，在夜間泛光照明下尤其顯得晶瑩剔透，這些人文景觀(guān)使目標(biāo)地塊的周邊環(huán)境大為增色。

　　三、 社會(huì)環(huán)境

　�。ㄒ唬�、人居環(huán)境

　　該地塊所處涪城區(qū)是綿陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，企事業(yè)單位眾多，均在地塊方圓700米范圍內(nèi)。政府機(jī)關(guān)有市委、區(qū)委、區(qū)政府、公安、財(cái)政、學(xué)校、郵局、商場(chǎng)、賓館、醫(yī)院等單位。

　　各機(jī)關(guān)工作人員在這里工作、生活、休閑娛樂(lè)，生活設(shè)施配套齊備，具備了居家的方便性、舒適性。

　�。ǘ�）、社會(huì)治安環(huán)境

　　綿陽(yáng)市整體社會(huì)治安情況較好，目標(biāo)地塊位于城市中心，又臨近公安局、派出所、軍區(qū)等強(qiáng)力機(jī)關(guān)。地塊所處位置相對(duì)僻靜，緊鄰地塊西南側(cè)的“南河花園”時(shí)有小偷入室行竊的現(xiàn)象，同時(shí)地塊東側(cè)的青年廣場(chǎng)修建中，人員較雜，加之河邊的綠樹(shù)成蔭，燈光較暗，存在一定的治安隱患，所以天一黑，河邊道路人員較少，只是一些兜風(fēng)車(chē)輛時(shí)有經(jīng)過(guò)。

　�。ㄈ�）、商務(wù)狀況

　　由于綿陽(yáng)市是一個(gè)副省級(jí)城市，商務(wù)較省內(nèi)其它區(qū)市發(fā)達(dá)，加之目標(biāo)地塊所處區(qū)域?yàn)樵撌械纳虅?wù)中心，其中商務(wù)中心大樓“新益大廈”距目標(biāo)地塊1公里，區(qū)域內(nèi)的賓館如臨園賓館、新華飯店每天的住房入住率達(dá)80%以上，是當(dāng)?shù)厝胱÷首罡叩馁e館之一，為外來(lái)商務(wù)人員、旅游人員臨時(shí)投宿的集中地。

　　第三節(jié) 社區(qū)生活配套

　　一、市政配套

　　1、 道路與交通

　　目標(biāo)地塊主要組織交通的干道是濱河南路及一環(huán)路南段經(jīng)過(guò)“南河花園”的道路，目前經(jīng)過(guò)“南河花園”的干道僅修至“南河花園”尚未通到目標(biāo)地塊，隨著青年廣場(chǎng)的竣工，此路也將連通。

　　目前當(dāng)?shù)厝司��?chē)輛數(shù)較多，街上過(guò)往的代步車(chē)主要是公交車(chē)、出租車(chē)、三輪車(chē)和自行車(chē)，公用轎車(chē)數(shù)量較多，副局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的車(chē)子均為廣州雅閣。街上道路交闊、交通比較順暢。據(jù)說(shuō)該市的城市暢通工程居全國(guó)第二，（成都市居全國(guó)第七）。

　　經(jīng)過(guò)地塊周邊的公交車(chē)線(xiàn)路有5條，其中5路公交車(chē)的起點(diǎn)站在距目標(biāo)地塊的150米處的濱河南路。

　　2、 管網(wǎng)設(shè)施

　　由于目標(biāo)地塊地處原財(cái)貿(mào)校的位置上，故而地塊上水、電、氣、光纖配套系統(tǒng)完善，相對(duì)而言，寬帶網(wǎng)建設(shè)相對(duì)滯后，周邊小區(qū)居民通常使用電信撥號(hào)方式上網(wǎng)。

　　目標(biāo)地塊及周邊社區(qū)原有的城市排污管道系統(tǒng)比較健全，地塊南邊80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因設(shè)備初期使用，沒(méi)有起到多大作用。但目標(biāo)地塊以后的雨污排放問(wèn)題不大。根據(jù)我們實(shí)地考察，污水提升泵站滿(mǎn)負(fù)荷工作時(shí)嘈聲不大，不會(huì)對(duì)將來(lái)的小區(qū)造成影響。

　　3、 市政單位

　　目標(biāo)地塊及周邊主要的市政單位有雨污水提升泵站、市委、市政協(xié)、衛(wèi)生局、民政局及涪城區(qū)各職能部門(mén)。居民在此生活將較為方便。

　　4、 文化教育

　　在目標(biāo)地塊的西邊130米處有南街幼兒園、警鐘街小學(xué)，150米處有綿陽(yáng)一中，該校近三年來(lái)初三畢業(yè)考試居全市第一，地塊南側(cè)安昌河對(duì)岸1500米處的南山公園旁有全省重點(diǎn)高級(jí)中學(xué)——“南山中學(xué)”；在南街幼兒園周邊有綿陽(yáng)廣播電視局，綿陽(yáng)晚報(bào)、日?qǐng)?bào)社、市教委、涪城區(qū)黨校及新華書(shū)店。

　　5、 體育設(shè)施

　　緊鄰目標(biāo)地塊東側(cè)有一大型休閑娛樂(lè)的“青年廣場(chǎng)”；地塊南側(cè)1200米處有目前綿陽(yáng)市體育設(shè)施最齊全，檔次最高的“南河體育運(yùn)動(dòng)中心”，今年的“全國(guó)農(nóng)運(yùn)會(huì)”及即將舉行的“全國(guó)少數(shù)民族運(yùn)動(dòng)會(huì)”都在此舉行。

　　6、 銀行、郵政、電信系統(tǒng)

　　由于目標(biāo)地塊與傳統(tǒng)的繁華商業(yè)地帶較近，其周邊的各商業(yè)、銀行網(wǎng)點(diǎn)眾多，附近中行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵局都在其1000米范圍內(nèi)。

　　二、生活配套設(shè)施

　　1、 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)

　　目標(biāo)地塊距離較政府職能部門(mén)較近，但政府職能部門(mén)距綿陽(yáng)市集中的商業(yè)中心尚有300米左右，所以目標(biāo)地塊周邊300米范圍內(nèi)的商業(yè)氛圍就沒(méi)有中心地帶濃，不過(guò)范圍內(nèi)的日常生活品購(gòu)買(mǎi)還是較方便，在建設(shè)路有“雙匯連鎖超市”，“南河小區(qū)”內(nèi)市政道路旁有一門(mén)診部及其個(gè)體戶(hù)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)鋪面。一旦與青年廣場(chǎng)連接的市政道路建成，從地塊到市中心繁華地帶距離將大大縮短（500米以?xún)?nèi)）。

　　2、 休閑娛樂(lè)設(shè)施

　　當(dāng)?shù)匦蓍e娛樂(lè)較集中的街道在距目標(biāo)地塊西側(cè)400米的紅星街及南河街上，一環(huán)路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。經(jīng)過(guò)目標(biāo)地塊的濱河南路西側(cè)上有一少部分茶坊、美容室，但其經(jīng)營(yíng)狀況不理想。整體看來(lái)，這個(gè)區(qū)域內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè)施不是很集中。

　　3、 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施

　　在目標(biāo)地塊西側(cè)的一環(huán)路南段上有涪城區(qū)中醫(yī)院及市中醫(yī)院機(jī)關(guān)分院，綿陽(yáng)市中心醫(yī)院距地塊只有600米左右，該醫(yī)院是綿陽(yáng)市醫(yī)療設(shè)施最先進(jìn)，市民最信得過(guò)的醫(yī)院。

　　4、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

　　在距目標(biāo)地塊西側(cè)300米處有一建設(shè)路市場(chǎng)，為較大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。

　　5、 住宿、餐飲設(shè)施

　　較地塊最近的賓館、餐館是位于警鐘街的新華飯店、滿(mǎn)香園、蔣記豆花莊及建設(shè)路上的軍區(qū)招待所。但是全市的賓館、餐館主要集中在人民公園及市政府辦公大樓之間。

　　在這里需要特別注意的是，上述設(shè)施從文字上感覺(jué)與目標(biāo)地塊有一定的距離，但實(shí)際生活中，它們卻處在人們?nèi)粘Ｉ�活中能夠接受的活�?dòng)范圍之內(nèi)。

　　第四節(jié)目標(biāo)地塊分析

　　一、 目標(biāo)地塊價(jià)值分析

　　綜前所述，財(cái)貿(mào)校目標(biāo)地塊應(yīng)是可供選擇的地塊中居住小區(qū)開(kāi)發(fā)最好地地塊，其優(yōu)勢(shì)可以用“鬧中取靜”來(lái)形容。無(wú)論從其環(huán)境、交通、服務(wù)配套等都較完善，根據(jù)周邊規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，住宅開(kāi)發(fā)的價(jià)值較大。

　　二、成本分析

　　在目標(biāo)地塊距地面高差約3米的情況下，建地下車(chē)庫(kù)，將會(huì)導(dǎo)致建安成本大大增加，同時(shí)目標(biāo)地塊周邊的商氣不足，商業(yè)鋪面的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，相對(duì)能作商鋪的只有濱河南路及廣場(chǎng)面的兩面。這樣也使項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。不過(guò)經(jīng)實(shí)際考察后，項(xiàng)目的實(shí)際建安成本沒(méi)有我們最初預(yù)算的那樣高，多層建安約500元/M2。

　　因綿陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商較多，整個(gè)綿陽(yáng)市地價(jià)被炒得很高，據(jù)國(guó)土局的葉先生講市區(qū)商品地產(chǎn)地價(jià)（凈地）大約為：

　　備注：

　　根據(jù)目標(biāo)地塊的周邊情況及當(dāng)?shù)厥忻褓?gòu)房的習(xí)慣，該地塊只適于進(jìn)行多層或小高層住宅開(kāi)發(fā)。高層電梯公寓很難被市民接受。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告9

　　一、城市背景

　　1、城市概況

　　西安位于黃河流域中部關(guān)中盆地，東西長(zhǎng)約204公里，南北寬約116公里。平均海拔424米，境內(nèi)最高點(diǎn)為周至縣西南的太白山，海拔3867米。地勢(shì)大體東南高，西北與西南低，平原面積為43.674萬(wàn)公頃，占全市土地面積的43.7%，現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，常住人口823萬(wàn)人，戶(hù)籍人口753萬(wàn)人。這里氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源。

　　2、西安城市空間結(jié)構(gòu)、布局、主要行政區(qū)域劃分

　　西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，即新城、碑林、蓮湖、灞橋、 未央、雁塔、閻良、臨潼、長(zhǎng)安9個(gè)區(qū)和藍(lán)田、周至、戶(hù)縣、高陵4個(gè)縣；共50個(gè)鎮(zhèn)， 52個(gè)鄉(xiāng)，75個(gè)街道辦事處，3163個(gè)村民委員會(huì)，569個(gè)社區(qū)居委會(huì)。

　　3、西安城市規(guī)劃及未來(lái)發(fā)展前景

　　3.1、西安城市性質(zhì)

　　西安是陜西省省會(huì)，世界著名的歷史文化名城，是我國(guó)中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。

　　區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。西安地處我國(guó)中西部?jī)纱蠼?jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門(mén)戶(hù)和交通樞紐。歷代以來(lái)，西安的金融、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中都具有重要地位。西安已形成以國(guó)有商業(yè)銀行為主體，多種金融機(jī)構(gòu)并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機(jī)構(gòu)體系，建立起了由資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)等構(gòu)成的金融市場(chǎng)體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險(xiǎn)監(jiān)管構(gòu)成的金融監(jiān)管體系。西安市商品流通市場(chǎng)體系健全，功能完善、布局合理。

　　3.2、城市功能結(jié)構(gòu)、布局

　　西安形成東接臨潼、西連咸陽(yáng)、南拓長(zhǎng)安、北跨渭河的格局。向東，開(kāi)發(fā)臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽(yáng)為一線(xiàn)的渭河休閑旅游經(jīng)濟(jì)帶，在隴海線(xiàn)北部發(fā)展臨潼國(guó)際旅游區(qū)；向西，在西安與咸陽(yáng)之間沿灃河兩岸的廣大空間規(guī)劃建設(shè)西咸共建區(qū)；向南，保護(hù)和合理開(kāi)發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源；向北，在渭河以北地區(qū)結(jié)合經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)擴(kuò)展，形成裝備制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)。

　　二、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述

　　1、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程

　　城市的發(fā)展必然與房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分，在西安房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中，無(wú)疑也會(huì)經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的`規(guī)劃、建設(shè)及不斷改善的演變歷程�？傮w來(lái)講，西安城市房地產(chǎn)發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段：粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段、以?xún)r(jià)值為導(dǎo)向的理性開(kāi)發(fā)階段。

　�、� 80年代中期－90年代初期

　　隨著國(guó)家住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從結(jié)合舊城改造進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，由企事業(yè)單位集資統(tǒng)建逐步進(jìn)入到商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，住房分配制度由實(shí)物形式的福利分配進(jìn)入到商品形式的貨幣分配。這一時(shí)期，社會(huì)人均收入水平較低，市場(chǎng)上的商品房大多是房改公房，由開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的全產(chǎn)權(quán)房屋逐步開(kāi)始被社會(huì)接受，但人們對(duì)住房的需求僅僅是滿(mǎn)足居住空間本身的要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于改革和探索的史前時(shí)代。

　�、� 90年代初期－90年代中期

　　當(dāng)住房成為市場(chǎng)上自由買(mǎi)賣(mài)的商品之后，伴隨著沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，西安樓市躁動(dòng)起來(lái)，特別是在產(chǎn)品上體現(xiàn)的尤其強(qiáng)烈和明顯，較有規(guī)模的樓盤(pán)相繼誕生，西安的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于探索階段。

　�、� 90年代中期－90年代后期

　　時(shí)代特征：隨著西安高新開(kāi)發(fā)區(qū)改善園區(qū)投資環(huán)境、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的配套建設(shè)，推動(dòng)西安市場(chǎng)一大批房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始市場(chǎng)化運(yùn)作。廣州、深圳等外地地開(kāi)發(fā)模式和先進(jìn)理念被逐漸引入，西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路。市場(chǎng)快速成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇，開(kāi)始注重市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)，注重功能與環(huán)境質(zhì)量，探索創(chuàng)新，憶經(jīng)迅速?gòu)膯渭兘ㄔ旆课莅l(fā)展到對(duì)建筑、對(duì)環(huán)境的開(kāi)發(fā)利用；而市場(chǎng)中的客戶(hù)對(duì)房屋的要求也越來(lái)越多樣化，要求工程、功能、環(huán)境、管理等質(zhì)量全面提高。這期間，紫薇地產(chǎn)在成功開(kāi)發(fā)紫薇花園之后，紫薇城市花園被建設(shè)部評(píng)為西北首家“國(guó)家康居示范工程”，標(biāo)志著西北最高科技含量小區(qū)的建成。

　�、� 20xx年－20xx年

　　時(shí)代描述：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)深入到對(duì)生活方式、居住理念的研究和探討，以及對(duì)新的地產(chǎn)文化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、居住方式的解讀和營(yíng)造。投資市場(chǎng)活躍和，市民

　　購(gòu)房多目標(biāo)選擇，對(duì)細(xì)節(jié)要求越來(lái)越高。期間，宏觀(guān)政策調(diào)控使市場(chǎng)得以規(guī)范化發(fā)展，20xx年以來(lái)，隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產(chǎn)商的進(jìn)入，市場(chǎng)越發(fā)活躍與理性。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業(yè)管理文明，充分反映了超前性、導(dǎo)向性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性和耐久性等綜合特點(diǎn)。

　　⑤ 20xx年起到未來(lái)3－5年時(shí)間

　　時(shí)代描述：進(jìn)入20xx年，西安市場(chǎng)風(fēng)云變幻，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)新政洗禮后，市場(chǎng)得以振蕩和調(diào)整，留下的企業(yè)會(huì)有更好的機(jī)會(huì)，市場(chǎng)也將更加規(guī)范化、合理化、品牌化；作為需求方的消費(fèi)者將更加理智，對(duì)產(chǎn)品的要求會(huì)更高，要求房地產(chǎn)商更加重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品個(gè)性的研發(fā)，增加產(chǎn)品附加值，創(chuàng)造多元化的經(jīng)營(yíng)模式。臨近年底，大量外部資本進(jìn)入市場(chǎng)，更多的國(guó)內(nèi)強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始搶占市場(chǎng)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈廝殺已經(jīng)初見(jiàn)端倪。經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)新政洗禮后，市場(chǎng)得以振蕩和調(diào)整，競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)的成熟和行業(yè)的成熟，讓房地產(chǎn)利潤(rùn)空間越來(lái)越小而趨于合理。專(zhuān)業(yè)化公司將依據(jù)自身實(shí)力降低開(kāi)發(fā)成本，獲取利潤(rùn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告10

　　“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。

　　近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀(guān)分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

　　一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

　　今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

　　1、房產(chǎn)投資保持較高增速

　　我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

　　2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢(shì)頭回落明顯

　　今年我區(qū)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

　　從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。

　　3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

　　雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

　　自年開(kāi)始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

　　二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

　　由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀(guān)調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

　　——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

　　——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

　　——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購(gòu)買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。

　　——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。20xx年市《政府的工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

　　——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

　　——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。20xx年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

　　從短期看，宏觀(guān)政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車(chē)”效應(yīng)。

　　但從長(zhǎng)期看，宏觀(guān)政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

　　——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。

　　——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

　　——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

　　三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

　　總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

　　1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

　　及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢(shì)，建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類(lèi)商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

　　2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

　　建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷(xiāo)售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

　　3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

　　4、合理引導(dǎo)住房主體需求

　　中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深?lèi)住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告11

　　近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀(guān)分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀(guān)和獨(dú)特濱江景觀(guān)特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。

　　一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

　　今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

　　1、房產(chǎn)投資保持較高增速

　　我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1—6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

　　2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢(shì)頭回落明顯

　　今年我區(qū)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2—6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

　　從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50。6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對(duì)宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。

　　3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

　　雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

　　自年開(kāi)始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

　　二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

　　由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀(guān)調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

　　1）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

　　2）房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。

　　3）房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購(gòu)買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。

　　4）房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

　　5）房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

　　6）房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

　　從短期看，宏觀(guān)政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車(chē)”效應(yīng)。

　　但從長(zhǎng)期看，宏觀(guān)政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

　　合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。

　　緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

　　適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

　　三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

　　總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

　　1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

　　建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類(lèi)商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

　　2、合理引導(dǎo)住房主體需求

　　中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深?lèi)住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。

　　3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

　　4、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

　　建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷(xiāo)售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告12

　　一、云陽(yáng)概況

　　（一）區(qū)域基本情況云陽(yáng)縣位于重慶市東部，三峽工程庫(kù)區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬(wàn)州區(qū)，北接開(kāi)縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北緯30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之間，南北長(zhǎng)99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長(zhǎng)江由西向東橫空而過(guò)，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬(wàn)州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。云陽(yáng)縣共轄42個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，末總?cè)丝?29萬(wàn)人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬(wàn)人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬(wàn)人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿(mǎn)、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。（二）區(qū)域自然環(huán)境云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時(shí)，年平均降雨量1100.1毫米，無(wú)霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)。

　�。ㄈ�）區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11.9%，全縣gdp達(dá)到53.3億元，比接近翻一番，人均gdp達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當(dāng)于“十五”的3倍，年均增長(zhǎng)24%，高出計(jì)劃11.4個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入達(dá)到2.23億元，年均增長(zhǎng)12.99%，比預(yù)期目標(biāo)高3.99個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長(zhǎng)8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由42.3:33.7:24.0調(diào)整到的31.1:33.3:35.6。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.2億元，年均增長(zhǎng)12.2%，比計(jì)劃高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以?xún)?nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長(zhǎng)率為4.81‰。

　�。ㄋ模﹨^(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。云陽(yáng)交通四通八達(dá)，運(yùn)輸方便快捷。長(zhǎng)江自西向東橫穿而過(guò)，現(xiàn)有各類(lèi)港口、碼頭100多處，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運(yùn)營(yíng)。全縣通車(chē)?yán)锍?480公里。渝巫路沿長(zhǎng)江北穿過(guò)云陽(yáng)境內(nèi)，至開(kāi)縣二級(jí)路今年貫通，至湖北利川二級(jí)路，蘭杭高速公路云陽(yáng)段即將通車(chē)，云陽(yáng)長(zhǎng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車(chē)。距萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)、萬(wàn)州火車(chē)站48公里，僅40分鐘車(chē)程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長(zhǎng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級(jí)公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，95.8%的村通公路。新建二級(jí)車(chē)站1個(gè)，三級(jí)車(chē)站4個(gè)，完成港口碼頭復(fù)建11處。

　�。ㄎ澹┏鞘卸ㄎ辉脐�(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：發(fā)展到20萬(wàn)人，2020年30萬(wàn)人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤(pán)石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以云陽(yáng)新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開(kāi)發(fā)格局，接待游客250萬(wàn)人次，張飛廟成功搬遷，7月19日正式開(kāi)館，被評(píng)定為國(guó)家aaaa級(jí)景區(qū)，成功申報(bào)龍缸國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，建成了云陽(yáng)的一張名片。新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。根據(jù)云陽(yáng)縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場(chǎng)用地、市政設(shè)施用地、綠地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為7.33%,此類(lèi)用地雖不可經(jīng)營(yíng)性出讓?zhuān)�但是可以通過(guò)劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開(kāi)發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂(lè)用地可用于經(jīng)營(yíng)性出讓?zhuān)�本�?bào)告中將按照總體規(guī)劃中這三類(lèi)用地之間的比例關(guān)系估算待儲(chǔ)備地塊中可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的各類(lèi)型土地面積。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)云陽(yáng)新城為移民城，云陽(yáng)新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長(zhǎng)江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因而研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調(diào)查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已基本趨于飽和。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，可以通過(guò)在特色上下功夫，開(kāi)辟高端市場(chǎng)空間。為此，我們進(jìn)行了“云陽(yáng)縣住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。

　�。ǘ�）可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀沿移民大道通過(guò)地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地僅剩下200畝左右，，縣府通過(guò)招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一舉中標(biāo)。1、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀麗江景苑，該樓盤(pán)占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積3.4萬(wàn)平方米，住宅公寓面積6.8萬(wàn)平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價(jià)為1200元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1700元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤(pán)，該樓盤(pán)占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積0.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積1.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為6600元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2200元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。

　　外灘廣場(chǎng)，該樓盤(pán)占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。-，一期工程樓盤(pán)占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積3.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為4280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為900元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1200元/平方米；-，二期工程樓盤(pán)占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為5280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1050元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1750元/平方米；，三期工程樓盤(pán)占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為7280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2750元/平方米。該樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況良好，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。

　　濱江國(guó)際，該樓盤(pán)占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積5.4萬(wàn)平方米，住宅公寓面積14.8萬(wàn)平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達(dá)到3000元/平方米。2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析針對(duì)本案濱江國(guó)際、麗江景苑、福苑、外灘廣場(chǎng)附近幾個(gè)樓盤(pán)市調(diào)分析。目前，在云陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有一定影響力的售樓盤(pán)是位于濱江小區(qū)的濱江國(guó)際、麗江景苑、福苑樓盤(pán)和群益小區(qū)的外灘廣場(chǎng)。濱江國(guó)際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為90-110平方米（小戶(hù)型，小面積），120-145平方米（中戶(hù)型，中面積），180-250平方米（大戶(hù)型，大面積），小戶(hù)型、小面積占60%，中戶(hù)型、中面積占25%，大戶(hù)型，大面積占15%。購(gòu)房以外地人和本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷(xiāo)售很樂(lè)觀(guān)；外灘廣場(chǎng)現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶(hù)型設(shè)計(jì)新穎超前，戶(hù)型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目三期原定于3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年云陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2200元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好。麗江景苑座落于以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為80-95平方米（小戶(hù)型，小面積），100-125平方米（中戶(hù)型，中面積），130-180平方米（大戶(hù)型，大面積），小戶(hù)型、小面積占55%，中戶(hù)型、中面積占35%，大戶(hù)型，大面積占10%。購(gòu)房以本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷(xiāo)售很樂(lè)觀(guān)；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國(guó)際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為145平方米、183平方米面積各占10%。購(gòu)房以本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷(xiāo)售很樂(lè)觀(guān)；由于走品牌個(gè)性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠(chǎng)潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購(gòu)買(mǎi)為本地人，外地商人，銷(xiāo)售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。

　　三、土地市場(chǎng)分析根據(jù)云陽(yáng)縣國(guó)土局提供的—土地出讓交易結(jié)果，與待儲(chǔ)備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。表1云陽(yáng)土地出讓交易情況年度價(jià)格最高價(jià)（萬(wàn)元/畝）70．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價(jià)（萬(wàn)元/畝）2．001．644．406．985．684．4035．50平均價(jià)（萬(wàn)元/畝）4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50可以看到，土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了02、的狂熱之后逐漸回歸理性。預(yù)計(jì)云陽(yáng)縣土地市場(chǎng)將在穩(wěn)定下來(lái)，呈上升勢(shì)頭。根據(jù)云陽(yáng)縣近年來(lái)土地出讓的實(shí)際情況，土地成交價(jià)格總體上呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，雖然略有下降，恢復(fù)到正常水平，開(kāi)始有大幅增幅。表2云陽(yáng)縣—土地出讓情況年度價(jià)格最高價(jià)7．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價(jià)2．001．644．406．985．684．4035．50平均價(jià)4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50

　　四、土地儲(chǔ)備的幾點(diǎn)建議

　�。ㄒ唬�應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲(chǔ)備工作云陽(yáng)在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲(chǔ)備用地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)好，增值大，變現(xiàn)快，應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲(chǔ)備工作。

　�。ǘ�）由于土地出讓價(jià)格受到宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲(chǔ)備地塊尚未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，具體規(guī)劃指標(biāo)未定，導(dǎo)致實(shí)際可出讓的土地面積無(wú)法確定，對(duì)估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。特此報(bào)告

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告13

　　隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。

　　一、基本概況：

　　20xx年新開(kāi)工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75.2萬(wàn)平方米；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬(wàn)平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2599套，面積29.7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案普通住房20xx套，面積23.86萬(wàn)平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商業(yè)用房505戶(hù)，面積6.87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。

　　20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2700余套，面積25.4萬(wàn)平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷(xiāo)售量明顯增長(zhǎng)，尤其是幾個(gè)相對(duì)較大的樓盤(pán)出現(xiàn)了銷(xiāo)售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。

　　二、存在問(wèn)題：

　　1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線(xiàn)之外架設(shè)供電專(zhuān)線(xiàn)，費(fèi)用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見(jiàn)較大。

　　2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤(pán)建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤(pán)出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費(fèi)心理。

　　3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀(guān)調(diào)控政策影響，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底，政府出臺(tái)了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款，大部分項(xiàng)目資金仍來(lái)源于社會(huì)融資。社會(huì)融資成本高，參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金短缺，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度，更影響樓盤(pán)的正常銷(xiāo)售。

　　4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶(hù)購(gòu)買(mǎi)了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷(xiāo)售。

　　5、受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線(xiàn)城市降價(jià)銷(xiāo)售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀(guān)望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策，一定程度上影響了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。

　　三、下步打算：

　　1、有序的開(kāi)展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場(chǎng)供需，預(yù)計(jì)20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿(mǎn)足用地需求。

　　2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線(xiàn)路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　3、加大各銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì)上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議，但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭(zhēng)取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)。

　　4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　5、加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度，各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識(shí)，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿(mǎn)意消費(fèi)。

　　6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺(tái)的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺(tái)補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對(duì)泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴(kuò)大二手房市場(chǎng)，爭(zhēng)取商業(yè)銀行對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。

　　8、加大對(duì)群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購(gòu)房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告14

　　樓宇經(jīng)濟(jì)是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟(jì)。溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為主城區(qū)的區(qū)域，目前正加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型努力構(gòu)建以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系。主動(dòng)順應(yīng)城市化要求，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，土地和資源要素瓶頸制約，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的應(yīng)有之義。為此充分掌握和了解這一特色經(jīng)濟(jì)形態(tài)，更好地促進(jìn)其發(fā)展，近期，區(qū)委政研室就此開(kāi)展了專(zhuān)題調(diào)研，摸查了全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，并走訪(fǎng)學(xué)習(xí)了成華、錦江、武侯等區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，思考了一些具體的對(duì)策建議，現(xiàn)將情況報(bào)告如下。

　　一、樓宇經(jīng)濟(jì)的主要特點(diǎn)及對(duì)溫江的積極作用

　　樓宇經(jīng)濟(jì)是以樓宇為載體,吸引一些機(jī)構(gòu)公司入駐進(jìn)行辦公、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)形式，是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。總體來(lái)看，樓宇經(jīng)濟(jì)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是樓宇經(jīng)濟(jì)是都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。它的生存發(fā)展與城市的規(guī)模、地位和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力有明顯的正向關(guān)系，城市規(guī)模越大，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展越快，集聚力和輻射力越強(qiáng)，越能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)要素的聚集。二是樓宇經(jīng)濟(jì)一般具有較高的投入產(chǎn)出回報(bào)。一般一棟高級(jí)商務(wù)樓里眾多公司所產(chǎn)生的效益，往往勝過(guò)一占地面積很大的工業(yè)企業(yè)。三是樓宇經(jīng)濟(jì)必須以一批基礎(chǔ)和配套較為完善、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和智能化程度較高的樓宇為載體，而且這些樓宇應(yīng)相對(duì)集中，最好是有一些CBD區(qū)。四樓宇經(jīng)濟(jì)所吸引入駐的多是一些企業(yè)本部、研發(fā)中心和銷(xiāo)售中心，所從事的多為管理、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)，無(wú)論對(duì)服務(wù)業(yè)的升級(jí)還是高端人才的聚集，都有十分明顯的推動(dòng)作用。

　　基于這些原因，國(guó)內(nèi)外很多城市都曾先后把樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為成區(qū)域發(fā)展的一個(gè)重要途徑和抓手。如國(guó)際上的有美國(guó)紐約的曼哈頓、法國(guó)巴黎的拉德方斯、日本東京的新宿、中國(guó)香港特別行政區(qū)中環(huán)銅鑼灣等;國(guó)內(nèi)比較突出的青島、上海、廣州、天津等城市;市內(nèi)的青羊、武侯、錦江、雙流、都江堰等區(qū)(市)縣。都這方面進(jìn)行過(guò)很多的探索和實(shí)踐，積累了很多成功的經(jīng)驗(yàn)，可以供溫江的發(fā)展進(jìn)行借鑒。

　　就溫江當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)而言，主動(dòng)順應(yīng)快速城市化的趨勢(shì)，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，對(duì)推動(dòng)溫江的發(fā)展跨越至少有以下幾個(gè)方面的積極作用。一是能極大地促進(jìn)資源節(jié)約，緩解我們用地、用電、用氣等緊張的矛盾。二是能有力地促進(jìn)我區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和提檔升級(jí)，使溫江服務(wù)業(yè)得到快速發(fā)展，并且是主要是高端的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。三是能聚集和帶來(lái)大量的人流、物流、資金流和信息流，刺激和帶動(dòng)周邊諸如金融、餐飲、購(gòu)物等更多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育和形成溫江經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。四是能通過(guò)一大批高品質(zhì)樓宇及其配套設(shè)施的建設(shè)，使溫江的城市服務(wù)功能更加完善，城市形象得到明顯提升。

　　二、溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及主要差距

　　研究溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須首先對(duì)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有一個(gè)仔細(xì)的了解。為此，我們通過(guò)借鑒其它地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)全區(qū)建筑面積在3000平方米以上的商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、賓館酒店)、企業(yè)購(gòu)地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)、營(yíng)利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇、城市綜合體等四種類(lèi)型樓宇，分已建成、在建、計(jì)劃開(kāi)工三種情況進(jìn)行了相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)分析。

　　統(tǒng)計(jì)顯示：目前，全區(qū)已建成的各類(lèi)商務(wù)樓宇共計(jì)56座，建筑面積約72.1萬(wàn)平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、賓館酒店)48座，建筑面積57.8萬(wàn)平方米，占80.2%，在全區(qū)已建成的商務(wù)樓宇資源中占主導(dǎo)地位;企業(yè)購(gòu)地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)3座，建筑面積7.6萬(wàn)平方米，占10.5%;營(yíng)利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇2座，建筑面積5.4萬(wàn)平方米，占7.5%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇3座，建筑面積1.3萬(wàn)平方米，占1.8%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告15

　　一、市基本概況

　　市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線(xiàn)長(zhǎng)144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設(shè)中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構(gòu)成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147。39億元，增長(zhǎng)12。6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248。88億元，增長(zhǎng)11。3%，省20xx年縣市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內(nèi)第十二位。

　　二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景

　　政府發(fā)展思路：按照“強(qiáng)化中心社區(qū)，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設(shè)中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國(guó)道104線(xiàn)、省道小浦線(xiàn)、楓湖路為軸線(xiàn)的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強(qiáng)城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀(guān)、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過(guò)中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為建成城市化水平較高、輻射能力較強(qiáng)、規(guī)模較大，集政治、經(jīng)濟(jì)文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ)。

　　市人口60多萬(wàn)，城區(qū)20多萬(wàn)人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟(jì)中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費(fèi)、投資的市場(chǎng)。20xx年市工作報(bào)告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀(guān)。城市建設(shè)步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達(dá)47。2%，比上年提高1。2個(gè)百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽(yáng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點(diǎn)突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場(chǎng)資本運(yùn)作，促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭(zhēng)取至20xx年，城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里，市區(qū)人口達(dá)31萬(wàn)人。

　　三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查

　　1、房貸市場(chǎng)余額：

　　隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，金融危機(jī)的遠(yuǎn)去，經(jīng)濟(jì)的快速回升，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場(chǎng)的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房?jī)r(jià)的上升，資本的市場(chǎng)最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。

　　2、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押

　　市以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運(yùn)作，08年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；09年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；20xx年1—5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當(dāng)中審批過(guò)程煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等問(wèn)題，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔(dān)保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用。

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