篇一：
一、 市場分析
河池學院在近年來發(fā)展巨大，東區(qū)由之前的附屬校區(qū)，現(xiàn)在變成主校區(qū)。特別是逸夫樓、圖書館、新1棟教學樓的竣工。我院共有教職工642人全日制在校生8759人。雖然分布在三個校區(qū)，但是一半以上的同學住在東校區(qū)，幾乎全部教職工和學生都要到東區(qū)上課。由此可見在河池學院東校區(qū)承包超市是非常值得投資的。
二、 目標客戶分析
我們主要的目標客戶是大學生，下面我們分析一下大學生的消費特點：
由于大學生年齡較輕，群體較特別，他們有著不同于社會其他消費群體的消費心理和行為。一方面，他們有著旺盛的消費需求，另一方面，他們尚未獲得經(jīng)濟上的獨立，消費受到很大的制約。消費觀念的超前和消費實力的滯后，都對他們的消費有很大影響。特殊群體自然有自己特殊的特點，同時難免存在一些非理性的消費甚至一些消費的問題。為了調(diào)查清楚大學生的消費情況，我決定在身邊的同學中進行一次消費的調(diào)研，對大家的消費進行歸宗和分析。
從調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，月費用1000元以上的人占15%，月費用700--1000元的人，占30%左右，500--700元的人占40%，月費用500元以下的人，占15%左右。在這些學生之中，超過50％的學生擁有電腦、約90％的大學生擁有手機，因此網(wǎng)絡(luò)與通信費用支出較以往在
大學生的消費支出中占據(jù)了相當大的份額。當代大學生主要有以下幾支出：伙食費，買服飾，上網(wǎng)費，手機費，戀愛等。
他們比重是：1.伙食費 2買衣服3戀愛、交際等 3上網(wǎng)費、手機費等。
由于上課時間早，很多同學來不及吃早餐。特別是從西區(qū)、北區(qū)趕去東校區(qū)上課的。路上排隊買東西的人也多。很多同學都餓肚子。
經(jīng)過一個學期發(fā)現(xiàn)，由于東區(qū)沒有商店，許多同學課間的時候跑去門口去買。
很多同學會由于地點遠，懶得動等因素而沒有去。經(jīng)過一些隨即訪問，很多同學希望課間的時候在校園購買零食。如：夏天買水冰茶、等。冬天買熱騰騰玉米、奶茶等。
三、 競爭者分析
河池學院北門1（也就是我們常說的后門）到也就是白龍公園前面三角區(qū)，一直到北門（東校大區(qū)）開了各式各樣的店面。如：飲食、復印店、奶茶店、便利店、文具點、飾品店等。晚上還有許多小地攤。五花八門應(yīng)有盡有，這樣給我們東西照成一定威脅。除了必需品之外，對其他產(chǎn)品和服務(wù)對我們都是很大的競爭對手。由此我們要在特色方面提高，提高競爭力吸引消費者。
四、商業(yè)街構(gòu)想
由市場分析和競爭者分析得出：校園商業(yè)街必須要產(chǎn)品完善齊全、服務(wù)好、具有校園特色吸引更多的消費者。一下幾個是校園街必備的商鋪：便利超市、復印店、奶茶店、通訊代理繳費店、文體店、護膚飾品店、格子鋪、自助洗衣店。
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１.商品配置的面積分配
如果不分商品的類別品種，假設(shè)每一平方米所能陳列的商品品項數(shù)相同，那么超級市場賣場內(nèi)各項商品的面積配置應(yīng)與消費者支出的商品投向比例相同，因此要較正確的確定商品的面積分配，必須對來超市購物的的消費者的購買比例作出正確的判斷與分析。下面是一份超級市場的商品面積分配的大致情況：水果面積10-15%、食品15-30%、日配品25%、糖果餅干10%、調(diào)味品南北干貨15%、小百貨與洗滌用品15%、其他用品10%。 ２.商品位置的配置
商品位置的配置應(yīng)該按照消費者購買每日所需商品的順序作出動線的規(guī)劃，也就是說，要按照消費者的購買習慣和人流走向來分配各種商品在賣場中的位置。一般來說，每個人一天的消費總是從“食”開始，所以可以考慮以菜籃子為中心來設(shè)計商品位置的配置。
第一、面包及果菜部。這一部門常常是超級市場的高利潤部門，由于顧客在購買面包時，也會購買部分蔬菜水果，所以，面包和果菜品可以采用島式陳列，也可以沿著超級市場的內(nèi)墻設(shè)置。在許多超級市場中，設(shè)有面包和其他烘烤品的制作間，剛出爐的金黃色的、熱氣騰騰的面包，常常讓顧客爽快地掏腰包�，F(xiàn)場制作已成為超級市場的一個賣點。
第二，冷凍食品部。冷凍食品主要用冷柜進行陳列，它們的擺放既可以靠近蔬菜，也可以放置在購物通道的最后段，這樣冷凍食品解凍的時間就最短，給顧客的攜帶提供了一定的便利性。
第三，膨化食品部。膨化食品包括各種餅干、方便面等。這類食品存放時間較長，只要在保質(zhì)期內(nèi)都可以銷售。它們多被擺放在超級市場賣場的中央，用落地式的貨架陳列。具體布局以縱向為主，突出不同的品牌，滿足顧客求新求異的偏好。
第四，飲料部。飲料與膨化食品有相似之處，但消費者更加注重飲料的品牌。飲料的擺放也應(yīng)該以落地式貨架為主，貨位要緊靠膨化食品。第五，奶制品部。超級市場中的顧客一般在其購買過程的最后階段才購買容易變質(zhì)的奶制品，奶制品一般擺放在蔬菜水果部的對面。
第六，日用品部。日用品包括洗滌用品、衛(wèi)生用品和其他日用雜品，一般擺放在超級市場賣場的最后部份，采用落地式貨架，以縱向陳列為主。顧客對這些商品持有較高的品牌忠誠度，他們往往習慣于認牌購買。這類商品的各種價格方面的促銷活動，會使顧客增加購買次數(shù)和購買量。 3超市出入口要大，方便購買結(jié)算。特別是課件高峰期的時候，結(jié)算商品時間迅速否則引起顧客不滿甚至流失。
（二）打印復印店
具備完整的打印復印設(shè)備。對制作學院社團班級的獎狀、證書，工作證，收集各種簡歷、畢業(yè)論文、公文模板、學院各種活動申請、總結(jié)等。
（三）奶茶店
一半柜臺，一半桌椅的形式。奶茶文化在校園風靡是不容
忽視的。制作成本低，賣價高是奶茶店公開的秘密。奶茶味道是最重要的。在沒有技術(shù)的情況下，可以代理某個知名品牌�；蛘吆陀胸S富經(jīng)驗的吧臺員工合作。
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學校是通訊客戶高度集中的群體，據(jù)悉，河池學院的移動客戶每個月為移動進賬20W。目前校園網(wǎng)絡(luò)都是聯(lián)通的市場。聯(lián)通和移動在河池學院勢均力敵。由此兩家的代理權(quán)都要拿到，這樣每年的充值和開戶收益可觀。
四、 財務(wù)預算
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五、 收益評估
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篇二：
一、 規(guī)劃背景
1、 規(guī)劃的起源
自80年代中期開始，因經(jīng)濟社會發(fā)展迅猛，中山市被譽為廣東"四小虎"之一而名聞于世。隨著廣珠城軌的建設(shè)開通，以及西部沿海鐵路、港珠澳大橋、深中通道的規(guī)劃建設(shè)，中山成為粵西連接深圳、香港乃至更寬地域的黃金走廊。這樣一個著名的僑鄉(xiāng)，缺乏大型的中心商業(yè)區(qū)。因而在舊城中心地段改造項目中 將本案規(guī)劃成為集商業(yè)與居住功能為一體的綜合性商業(yè)中心一期。
2、 規(guī)劃的背景資料
中山，古稱香山，人杰地靈，名人輩出。1950年4月，中山縣以其人口稠密、土地廣闊、
財稅豐厚，被廣東省民政廳列為特等縣。1997年，被聯(lián)合國授予“世界人居獎”。2005年在中國社科院公布的我國城市綜合競爭力排名中，中山市名列第17位。2005年，中山市榮膺首批“全國文明城市”稱號，成為全國9個獲此殊榮的城市之一。2010年，中山市被列為國家歷史文化名城。
二、 規(guī)劃條件
1城市規(guī)模 中山位于廣東省，人口140萬人，流動人口200萬。位于珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北連廣州，毗鄰港澳，總面積1783.67平方公里，，為全國不設(shè)區(qū)的地級市之一旅居世界各地海外華僑和港澳臺同胞80多萬人，連續(xù)多年保持廣東省第5的經(jīng)濟總量。中山是一座社會和諧、經(jīng)濟興旺、環(huán)境優(yōu)美、民生幸福的現(xiàn)代化城市。
2基地基本情況
本案位于城市中心，地勢平坦。北至城市主干路紅線，其它三邊至城市次干路中心線�；�
北邊有公園、多層商業(yè)建筑，東面為二期規(guī)劃用地，南面和西面分別為行政辦公用地和居住用地。規(guī)劃用地內(nèi)有新建的商場和小學，以及舊民居點。因臨近城市公園和主干道，交通量較大。
3規(guī)劃市場條件
中山市發(fā)展快速，第三產(chǎn)業(yè)需求量大。商業(yè)中心的建成，促進消費帶動第三產(chǎn)業(yè)以及經(jīng)濟發(fā)展。商業(yè)區(qū)從某種角度標榜一個城市的發(fā)展。中山市需要一個具有代表性的商業(yè)中心。
三、swot分析
1、優(yōu)勢：商業(yè)中心一期在城市老城區(qū)改造地段，占據(jù)城市中心地段。北面的公園以及商業(yè)建筑，本身就匯聚了大量人流。東面的二期規(guī)劃用地使商業(yè)中心有更大的發(fā)展前景
2、劣勢：臨主干道人流車流很多，道路處理不好會導致交通隱患本案東面有二期規(guī)劃，建設(shè)周期長、加大了投資風險。本案為舊城改造，規(guī)劃受局限
3、 機會：在城市中心區(qū)，與周邊商業(yè)很好的融合。項目有豐富的市場基礎(chǔ)填補了中山市的商業(yè)中心區(qū)和步行街的空缺
4、 威脅：周邊商業(yè)區(qū)的競爭激烈
四、商業(yè)中心定位
1、項目在中山市的定位
項目為中山市中心區(qū)綜合性商業(yè)規(guī)劃，將會成為中山市商業(yè)中心，成為中山市的象征。為廣大市民提供一個功能齊全的購物休閑中心。
2、項目戰(zhàn)略定位
以帶動中山市商業(yè)發(fā)展為目的，集購物、金融、文化、娛樂和居住一體的商業(yè)發(fā)展模式。 彌補中山市大型商業(yè)步行街的空缺。
五、規(guī)劃原則和中心思想
1、規(guī)劃定位目標
體現(xiàn)以人為本的核心思想，合理的組織人流車流，實現(xiàn)人車分流。將商業(yè)區(qū)與居住片區(qū)分開布置，分為商業(yè)帶、和居住帶。商業(yè)帶具備現(xiàn)代化商業(yè)意向，強調(diào)舒適化、人性化和科技化。居住帶強調(diào)居住與工作相互協(xié)調(diào)的都市化生活。
2、規(guī)劃策略
強調(diào)“混合分區(qū)”，商業(yè)融入居住，但保證較合適的居住舒適度。使商業(yè)區(qū)成為城市的有機結(jié)合體，并具有彈性可持續(xù)發(fā)展的潛在空間。并最求經(jīng)濟、生活和生態(tài)環(huán)境的全面可持續(xù)。
六、整體規(guī)劃策略建議
在整體布局上圍繞商業(yè)價值最大化的同時也要滿足舒適度，將本案規(guī)劃為”兩中心，兩組團，三片區(qū)”的模式。在其中一商業(yè)片區(qū)內(nèi)做商業(yè)步行街。
1、兩個中心：在商業(yè)片區(qū)中心處結(jié)合盡管設(shè)置布置主商業(yè)中心，同時其也是步行街主節(jié)點，使商業(yè)區(qū)有一個圍合的開場空間，供人們聚集休閑。同時使整個商業(yè)區(qū)在總體上突出中心，層次分明，分區(qū)清晰；居住區(qū)提供合適的圍合空間，為居民生活帶來便利舒適的環(huán)境。
2、兩組團：分別以兩個中心布置兩個功能組團，每個組團中心區(qū)在空間環(huán)境，景觀上都有相應(yīng)的聯(lián)系。
3、三片區(qū)：劃分兩個組團，商業(yè)片區(qū)與居住片區(qū)及分割開來又相互滲透。居住組團圍繞小學布置。一方面阻擋了商業(yè)區(qū)的嘈雜，為學校營造安靜的環(huán)境，一方面又方便了居住區(qū)內(nèi)學生的出行，同時與基地西邊的居住片區(qū)形成整體。在基地東北邊整體布置商業(yè)區(qū)，并分為兩個片區(qū)，其中一個片區(qū)布置商業(yè)步行街。保證了二期發(fā)展的商業(yè)可持續(xù)性。
七、規(guī)劃的基本內(nèi)容建議
1、交通規(guī)劃建議
為了不損失項目的商業(yè)價值，同時應(yīng)避免出現(xiàn)人車之間的干擾，務(wù)必做到人車分流。將地下車庫出入口放置在商業(yè)價值較低的地方。
車位配置建議：因本案為商業(yè)與居住混合區(qū)，所以對車位的配置量要求較高，在商業(yè)區(qū)設(shè)置地下車庫，在居住區(qū)設(shè)置地下車庫與地上停車位。
2、環(huán)境景觀設(shè)計建議
本案為商業(yè)中心區(qū)規(guī)劃，基本無法做到大面積集中的綠化景觀，為了體現(xiàn)項目的時尚舒適性，更多的利用景觀小品花壇等方式點綴。充分利用廣場和商業(yè)建筑裙樓做綠化。
�、拧⒅行膹V場設(shè)置音樂噴泉：增添項目休閑氣氛
�、啤⒔Y(jié)合商業(yè)步行街的走向，布置連成一體的活水體系:活躍綠化環(huán)境
3、建筑風格及外觀風格建議
考慮到項目中有舊居民點的改造，舊民居周圍小體量圍合，
4、商業(yè)部分規(guī)劃設(shè)計建議
�、拧⑸虡I(yè)組合形態(tài)
商業(yè)區(qū)分為兩個組團，其中一個小組團設(shè)置金融類的商業(yè)建筑。文化和娛樂部分安置在有商業(yè)步行街的組團內(nèi)。
�、啤⑸虡I(yè)規(guī)劃布置建議
小組團中以高層建筑圍合形成，大組團內(nèi)主要考慮步行街的布置以及對舊民居的改造問題。重點布置景觀廣場。
⑶、商業(yè)內(nèi)部交通布置
步行街內(nèi)部不通車，全步行系統(tǒng)。步行系統(tǒng)兩側(cè)設(shè)置消防通道。商業(yè)步行街外連接車行道。在其外部合理設(shè)置地下停車庫，滿足步行的可達性。
5、住宅部分規(guī)劃設(shè)計要點建議
住宅組團內(nèi)布置高層點式住宅以滿足商業(yè)區(qū)的經(jīng)濟利益，同時滿足環(huán)境綠化的要求，保證舒適性。住宅套型比為大：中：小=30:50:20，日照系數(shù)為1.1組團內(nèi)配備相應(yīng)的生活設(shè)施，設(shè)置地上和地下停車場。
八、重點考慮問題（商業(yè)區(qū)特色規(guī)劃）
1、舊居民點改造建議
根據(jù)舊民居的特點，以及周邊獨有的古井，計劃將其改造成特色主題咖啡茶座，作為中心景觀廣場的一部分，成為重要景觀節(jié)點。茶座以古井水為源泉制作飲品，體現(xiàn)以自然為本的理念，吸引顧客。茶座內(nèi)開設(shè)城市演變歷史的小展覽，展現(xiàn)舊民居的滄桑，同時成為城市的一處景觀。
2、中心景觀廣場設(shè)計建議
中心景觀廣場作為商業(yè)構(gòu)成中不可缺失的一環(huán)，是人們公共休憩區(qū)，并提供小型表演舞臺。在廣場周邊形成小尺度商業(yè)曲軸，中心廣場不宜太小。廣場可以說是3個組團的連接點，無特殊規(guī)劃要求，不建議設(shè)置下沉式廣場。
3、步行街規(guī)劃建議
中心城區(qū)的步行街可以說是代表城市形象的重要部分，對其的規(guī)劃非常重要。強調(diào)步行街的面建設(shè)而非線性建設(shè)。建議步行街的主入口在規(guī)劃用地的東面，與二期規(guī)劃用地形成聯(lián)系。圍繞中心廣場和步行道路建設(shè)2層商鋪。景觀上引入活水體系，與中心噴泉可連為一體。
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